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万通控股董事长冯仑:未来有多远

来源:艾瑞网    作者:yangkun      2016/6/17 10:24:00

导语:我们房地产行业跟今天我们IT行业一样也是不停的在思考一件事情,所以我们一直在想智着察于未萌愚着暗于深世。我们现在要做的事情就是到底未来能够走多远,到底多远的未来是你要走的多远的未来。

【艾瑞网 直播】2016年6月16-17日,由艾瑞集团主办的2016第十一届艾瑞年度高峰会议在北京盛大开幕。

本次峰会以“预/遇见未来”为主题,一起探讨如何在合适的时间、合适的地点审时度势,把握最佳机遇?并通过六大主题板块,围绕已经出现和即将出现的创新科技,从不同领域和角度阐释科技改变生活的力量,为坚持创新、期待未来的人们开启一条通往未来的制胜之道。

以下是万通控股董事长冯仑发表题为“未来有多远”的演讲实录。

IMG_91761.jpg万通控股董事长冯仑

冯仑:各位朋友,大家上午好,我们其实每天都在想一个事情,一睁眼就是未来,你昨天睡觉的时候是昨天,但是你睁眼的时候就是未来。我们其实每个成功的人的判断,就是做特别多的假定,这些假定就是对未来的一个判断,一个看法,所以在过去很早的时候,中国我们就是经常会去想,古人讲过一句话,古人其实对我们来说也是未来的一部分,如果我们今天找到很多古人的智慧,但是这些智慧仍然照耀着我们看未来,其实非常有意思,这个未来并不一定是明天,甚至昨天也可能是未来。所以我们在做任何一个选择,像我们传统行业从房地产来说,我们一直也是很焦虑一件事情,什么是未来,未来有多远,究竟是往前看的未来还是往后边看的未来,是邻居在做隔壁老王做的事儿是未来还是老赵做的事儿是未来。

所以我们房地产行业跟今天我们IT行业一样也是不停的在思考一件事情,所以我们一直在想智者见于未萌,愚者暗于成事。智者在未来还没有来就知道,愚蠢是什么,别人已经进了洞房你还不知道生活是干什么的,这是生活的两个极端。我们现在要做的事情就是到底未来能够走多远,到底多远的未来是你要走的多远的未来。今天我们做的企业你知道,但是未来一百年一千年所做的事情,对你当下做的决策来说,除了你有情怀有使命,从商业来说,我们考虑的未来是生命做选择题。

实际上围绕我们要找到的未来我们要寻找一种方法,要把我们触摸未来一件事情变得非常简单,因为我是一直在观察,我们做决策的时候,我们怎么能简单把这件事情做好,否则我们每天都开会,每天都研究,各种焦虑。所有人都告诉我们非常多的信息,但是我们怎么样用一个非常简单的办法来判断或者快速做决定?我就结合我们房地产行业跟大家分享一下我们怎么样来观察未来和触摸未来。

第一个我们的方法非常简单,就是把别人的过去,把历史当成未来,因为别人的过去,可能就是我们的未来。这个时候,我们作为后发达的一个经济,我们作为后起的一个企业,我们是后来生长的年轻人,其实这个办法非常简单。你比如说我们从2002年开始,911之后我们就不停的去纽约,因为要参与一个项目,就是世贸中心重建这个项目,我们去了60多次纽约,去了之后开始研究一个事情,从GDP到60美金到6万美金,研究每个人在房地产出现什么事情,出现过什么企业,有人做什么模式,爆发了金融危机,哪些人赚钱了,哪些人没有赚钱,哪些人还活着,哪些人没了。

我们就研究这个简单的事情,听故事,讲故事。把这些事情讲清楚以后,我们回过头来看我们这边5000美金,8000美金,1万GDP,我们自己能知道我们能做什么,照着学做就可以。而中国房地产而言这个事情非常简单,举个例子来说,我们在做住宅的时候,我们发现人均GDP到8000美元以后住宅基本上就饱和了,然后住宅就进入一个细分的市场还存在,但大规模快速的企业越来越少,只有那么几家,而且它的PE市值没有超过5到7倍,就是制造未来住宅企业,就是开发的人员。而这个商业不动产PE10倍到20倍,金融类不动产它的PE是在20倍到30倍。最近互联网跟房地产结合以后,大家也都知道,它的估值都是50倍起。这就是一个别人做过的事情。在做过的事情里面所有房地产企业大家就自己找位置,把自己的位置找到了这就是你的未来。

再比如说我们现在看到商用不动产,像我们这酒店就是商用不动产,住宅饱和以后,商用不动产究竟是哪些别人做过的今天我们能够帮助我们未来的事情呢?商用不动产五大类,写字楼、购物中心、物流仓储、教育,还有医疗健康,所以大家有时候会觉得房地产怎么跟民间医疗有关系,跟莆田系怎么有关系。我们不会去看病,我们也不会坐诊,我们更不知道这世界上几千种病发生过程,我们也不懂。但是我们知道房地产这个领域里面,医疗健康商用不动产,上市的商用不动产里面在美国占15%,大概一万亿的规模。

而在中国,所有医疗机构的房地产,涉及到的物业,大部分房地产没有介入。所以我们开始研究发现医疗机构其实是我们最好的租户,最好的客户。比如写字楼用户租三年就不错了,但医疗租我们的房子都是15年、20年,租期最长,另外付租能力非常好。莆田系之所以能发展这么快,很大一种程度就是不盖房子,全是租的。国有的医疗机构,公办的医疗机构每年增长20、30家,但是民间的一年增长上千家。上千家的原因就是它的租房,他们是非常好的房地产的商用不动产的租户,他不是自己去开发建设,然后跟政府要钱盖医院。所以之所以这样子,房地产行业当中跟医疗健康相关的不动产在美国一样的模式发展非常快。所以这个人我们就看到了别人的过去,恰好是我们的未来。另外物流仓储增长的也非常快,物流仓储在五大商业不动产当中在美国成熟市场上排第三,它的份额规模。

我们再去看百货公司、购物中心,现在在五大类的商用不动产当中,每年降低10%到15%的面积,是缩减。而写字楼在全球市场上看,只有在经济高度集中发达的城市,写字楼租赁市场才是存在的。比如这样子,按照经过图来看,美国和中国,中国和美国是越来越像,也就是五六个城市高度聚集,人口聚集,在这种城市当中,北京、上海、深圳有写字楼出租市场,其他二三线城市没有出租市场,美国也是这样子,纽约、洛杉矶、旧金山、芝加哥少数城市有,其他城市也没有。所以我们用非常简单的方法论就是从别人的过去找未来,特别是像我们这样的房地产行业一直是持久存在不容易被别人替代的行业。

因为有些像互联网很多业态容易被替代,过几年技术进步没有了,但房地产这个行业我们认为到目前为止我们还没有看到完全替代的方法,虽然在短时间内,在最近我们已经看到一个故事,就是美国宇航中心已经委托一家著名的建筑事务所在月亮上建房子,这个事情他们把时间定位在2020年,要在月亮上建好房子。而且我们去参观了所有的设计,当然是跟刚才那个演讲有关,我们是用机器人去建,用3D打印机去建,用月亮上的材料去做。那么这个是很少数的,但是大部分我们说在地球上,我们在房地产这个行业未来可见的一百年之内,大部分的人还都在地球上,所以我们在这个行业当中我们去找未来,我们的方法就比较简单,就是不停地去研究别人历史,不停的把别人做多的历史和我们对标,然后按照我们每一阶段GDP增长和发生的故事找到我们的未来。

所以中国房地产企业所谓做未来、发现未来、预见未来,实际上都是在别人的历史当中找自己的未来,因为住宅产业化,在日本20年前就开始做了,美国20年前也开始做,也就是说在工厂做好的房子,拿到现场去把它装起来,工业化住宅。那么我们预见到的未来就是中国未来大量的人会这样做,我们不断的做研究。所以预见未来,投资未来的一个简单方法就是去研究历史,把过去的历史,把别人做过的事情当成自己的未来,这个办法比较简单。

第二个办法我们叫做逻辑的方法。我们就像做的艾瑞的这样的工作,大量的采集信息数据,以及微小的一些变化,用逻辑的方法去思考、去推演,无论你是归纳还是演绎,你去用逻辑的方法去假定去判断未来。就相当于我们发现一个基因,通过一个基因我们去描绘它未来可能对身体生命发生的变化一样。这个也是非常靠谱的一个方法。最近我去NASA做训练,就是看看月亮上到底是什么意思。人类才发现我们探索太空的过程,实际上就是用科学的方法,技术的方法,把我们的空间给无限的延展,和我们时间的一个无限的延展,我们去找未来。这时候才发现技术本身有巨大的力量,科学方法有巨大的力量。1981年美国爱特兰狄斯航天飞机飞出去然后又回来,从那儿以后我们实际上人类去外太空站回来的事情越来越变成现实,现在的技术,我们到月亮也就两天半时间,飞船的速度,火箭的速度一小时一万七千公里到两万公里,现在到火星大概要三年时间。也就是说我们到月亮最后他们定位的速度大概要一天半左右到月亮,就是地球时间一天半,也就是说两万公里的时速还不够,还要快。这就是技术,这样我们在未来就有可能到月球去约会,去喝咖啡,是有可能的。那么我们人类的技术,无论是微观的技术,比如基因这种技术,还是航天的技术,其实对我们来说就是通过技术研究,通过科学逻辑的方法最后验证我们未来的发展。

所以我们在科学家面前,在一些研究机构面前,我们往往非常幸福地去看他们的报告,原因就是他们用科学的方法告诉我们一个未来,而这个未来是我们所需要的。

除了这个方法以外我们还有没有别的方法呢?有,就是我们叫做第三种方法,情感、经验、感知。就是我们还有很多说不清的地方,我们是用感知的方法,用经验的方法,甚至是用情感的方法去触摸到的一些东西,而这些未来往往是商业真正存在的东西。商业的东西,有一些东西你会重新定义一件事情,可能就是你的愿望,你的情感,你最后发现了生命。而这种未来往往不确定性很难预见,不能说每个人你有什么样的情绪你就一定会知道什么事儿,但是这是随机。就是人类的未来也是被感知的东西、经验的东西、情绪的东西支配,而这些东西会导致你非常的不确定性的未来。

昨天晚上我和一个朋友在谈抑郁症,这抑郁症,他知道说中国现在15%的人都有抑郁,症稍微少一点的情况下15%都是抑郁状态,而抑郁状态就是情绪和常人略有不同,需要诊疗也需要很多帮助,而这些病人总能发现常人感知到不到的东西,所以文学作品科幻作品其实都是感知的,并不是有很多理性逻辑在里边,有些传说,有些神话。

总之我是觉得我们作为一个传统行业,我们在我们的领域里,我们更多的是用第一种方法。现在在互联网领域里,更多的是在用第二种方法去找到我们的未来。当然我们也有很多聪明的人,既不用第一种方法,也不用第二种方法,纯粹凭经验,他感觉这个事儿应该怎么做,他也能预见未来。所以我们能预见未来我们今天才活着,因为未来充满了无限的可能性,有可能把我们带到一个我们梦想的境界,所以我们今天特别扎实的对过去历史,对科学的方法,对人类所有的经验、感觉我们加以关注,这种关注,这些体验,这些我们花的功夫,才能够让我们有一个非常可见的未来。

所以房地产行业经过这么多年,活下来的企业,不是因为跟政府关系好,更多的是他们站在现在而预见了未来。所有其他办不好的企业,在十几二十年前他们做的事情都是当时的未来今天的现实,所以我们仍然非常的高兴,我们今天有机会来探讨一个预见未来的话题,预见未来才成就我们的未来,谢谢!

(本文为艾瑞网独家原创稿件 转载请注明出处)
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