互联网

四方御风董事长冯仑:突破产业边界 助力价值升级

来源:艾瑞网    作者:yangkun      2018-11-16

导语:未来我们要改变的就是我们必须深刻的了解互联网对房地产这个空间的营运,带来的变化。

【艾瑞网 直播】2018首届粤港澳大湾区产业互联网峰会将乘势集结,于2018年11月16日在东莞万达文华酒店隆重举行。大会以“智无界·链万物”为主题,汇聚国内产业互联网巨头、智能科技领域的领军人物及政府相关领导,从智能创新、智慧商业等多角度探讨大湾区未来智能化建设及产业互联网发展空间。

以下是四方御风董事长冯仑发表题为“突破产业边界 助力价值升级”的演讲实录。

冯仑.png四方御风董事长冯仑

我们来讨论一下产业和互联网的关系,大家也知道我一直从事的产业主要是房地产,房地产这件事对互联网到底最近10年特别是最近5年发生什么样的关系,很多人并没有深究。

事实上真正地开始越来越多的改变这个行业很多的规律,今天我重点给大家介绍有这么几个观察,我认为是非常重要的。

第一个就是互联网发展起来以后,我们对空间的需求究竟是增加还是减少?非常有趣的是互联网改变了人的行为,其中一个重要的行为就是开始和陌生人说话,我们以前一辈子交往的人非常少,我们基本上个人的生活非常封闭,写信、打电话,然后偶尔见面,生人假定都是坏人,教育小孩永远是不要跟生人讲话,谈恋爱更不要通过网络找媳妇。

最近几年我们开始发现随便跟生人说话,这件事情就增加我们人与人之间的连接密度,而连接的地方在哪就是公共空间,我们不能第一次见面就上床,在一个平面在一个空间。我们总是发一个信息链接,这是第一。第二次去的咖啡厅,第三是我们去如家,结果第四次去派出所,这就是公共空间,无论是派出所、如家、咖啡厅都是公共空间,互联网以后我们的行为最主要改变人类交往的频次、密度非常大,而且人的性格越来越开放,同时社会的信用、制度的管理,越来越有效。

也就是说每个人是不是坏人?非常简单直接在网上就可以查,如果它是一个限高,对高消费的人进行限制,这个人信用不好,个人信用破产,大家就不跟他做生意,如果这个人信用非常好我就当然不用害怕。出租车支付了以后,它最后出了问题我能找到,所以互联网由于改变了我们人之间的交往模式,一个直接的推动,就是我们之间的连接度越来越大,旅行频次越来越密切,交往频率越来越高,开始跟陌生人做生意,跟陌生人说话,通过脉脉我们开始跟陌生人开始交往。

这样我们需要大量的空间,所以最近10年公共空间的需求越来越大,所谓公共空间的需求就是酒店、餐厅、咖啡、娱乐、电影院,包括社会法治(岗)亭这都是空间。所以互联网给我们这个行业带来了最大的好处就是,住以外的其他空间的需求大量地在增加。而这个空间的增加,给行业带来了很好的一个前景,而且每一个空间都需要用户,反过来促进应用方面的发展。

第二件事情,不仅是总量增加,关键我们在空间的使用结构发生了很大的变化,直接的让大家感觉到就是最近我们的购物中心,其实生意是越来越难做,但是物流仓库生意越来越好做,因为过去,我们买东西都到百货公司,到购物中心,一站式消费。现在我们改变了,由于互联网电商的发展,我们很多的用品,我们直接通过手机下单,然后厂家把物品都放到了仓库,这个仓库都是智能的物流仓库。而这些仓库我们平时也没注意,也看不见,它也没招牌,然后从物流仓库里面把牙刷、洗发水包括你的服装直接的运到你家,结果就把购物中心截断了。

所以由于电商互联网的发展,我们整个的空间使用结构发生变化。物流仓储成为最近几年增长最快的异种空间业态,而每年的全球百货公司、购物中心,每年减少15%,美国最近爆出最大的购物中心Sears接近破产。

所以互联网现在不仅是增加了我们的空间,更重要的是让我们的空间结构发生了变化,这个结构变化以后,对我们来说,就如房地产后开发时代以后我们就有很多新的选择。

所谓"后开发时代"在2年以前房地产我们称之为开发时代,是以单一住宅产品为主,开发、销售这样的一个基本经济模式,那么我们称之为竞争力主要竞争在规模、成本、速度,这是开发时代。到了后开发时代呢,我们主要做资产管理、运营,资产管理和运营,原来传统的五大类的资产,写字楼、购物中心、旅游度假、教育研发、医疗健康,在这些里面由于互联网来了以后,出现了很大的变化。刚才讲到购物中心在减少,物流仓储在增加,另外一个传统办公在减少,共享办公在增加,小面积的重叠、重复使用空间,变成一个主流,而那种大的排场空间,变成越来越少人关注。

这样一来,我们这个房地产业态呢,对互联网就改变了,我们不仅是总量的增加,关键结构也发生了变化,需求结构。

第三我们空间效率提高了,这个最典型的就是我们知道的Airbnb,没有一间房子却使全世界的人,无论行走到哪里,都能够有住的地方,对酒店业提出巨大的挑战。把一个私人空间重复的使用原来这个空间属于我们自己家庭,属于私人空间,现在呢,拿出来重复使用,效率提高,每家多余的房子拿出来使用,互联网使用空间效率提高。还有刚才提到的wework,从共享办公有点像我们餐厅的翻台,原来我们租了一个空间,我不用别人也不能用,那么现在这个空间所以在这里办公的人,小公司、创业公司都可以重复使用,这样一来空间效率提高了,为什么wework还可以赚钱,不是说每平米的租金比别人高,而是重复使用翻台率高,每个设施很多人重复使用它的营业额就高,所以空间使用效率就高了,原来使用效率产品和使用者的方法基本上是有隔断的,我用的这个产权,别人不能使用。

过去使用效率高的是哪里?以租金来算,我们大体上有这样的一个经验,站着不如坐着,坐着不如躺着,活着不如死的。

一个地方一个购物中心是站着的人,溜达溜达走,这种情况下,租金非常难收到,但是你坐下来进餐厅就会付费。目的性很强是要吃饭,就是要消费,所以你有空间把人忽悠坐下来。只要不坐下收不到钱,坐下打麻将、开会、吃饭你总能收到租金,但是这个空间人进来都是溜达的,收不到租金。那么坐着不如躺着收的租金高,酒店、医院、美容你只要办卡不如平躺,只要躺下收费就高。

或者不如死了,尤其在北方,祭拜碰上刮风下雨,你走电梯,服务也不用太复杂,这样大家悲伤哀伤还能享受到服务,你服务的目的是让大家哭出来。最后这个租金在北京八宝山比较高,所以躺下来收费更高,因为死人不是8小时制,所以它的空间使用效率特别高。但是这么着还不行,你放殡仪馆是一个,你要放太平间,放在骨灰存放出抽屉里那个回报更高是按立方收。

所以过去的使用效率我们是靠这样来区分,但是现在互联网改变了,活人我们也可以创造与死人与躺着还高的效率,就是因为互联网,空间使用效率可以重叠使用。

还有一个互联网对我们行业有很大的改变,交易成本带来降低,空间选择自由度提高,方便性、便捷性提高,而且在小的空间里可以创造出意想不到的其他的收入。上个月我们参与投资的这家公司,我们在腾讯也有一个活动签了一个约,做什么东西呢,我们过去买了一个住宅我们跟互联网不发生关系,我们就交物业费,什么都是缴费行为,但是你有互联网,有一个网关,腾讯提供社区的智能化服务,这个网关的接入现在我们手机上可以进行电子商务服务的所有内容。于是就出现很有意思的事,这个住宅你们家每一个都有这样的网关,你每天都在挣钱,因为在你的这个广告商可以付钱,大概这样小的网络一年可以给家庭带来1000多块钱的收入,改变我们空间使用原来的成本收入改变。

不仅是刚才的公共空间,我们自己的家庭也是,另外所有的社区都互通互联之后,人与人之间的连接度,过去说我们出门不见邻居,现在不需要有了这个网关每天跟所有的邻居跟所有的社区,全世界的人都发生关系。所以互联网又使我们在居住空间,固定的空间里,和人的关系,变得更紧密,加上我们现在敢于跟陌生人交往和说话,所以我们不觉得寂寞。你拿个手机,你就看抖音就可以花很多的时间,你每天可以刷所有的结果。

所以下一步互联网仍然在进一步的改变着我们的这个行业。接下来要改变的就是我们区块链和云计算,加上人工智能,这些东西将会改变什么,现在已经出现有趣的事情,互联网对房地产的改变最深刻最开始都是从交易环节开始,美国互联网时代现在买房的行为,AI来匹配,然后有一家公司,可以点开然后估值,是大数据根据周边这个房子过去10年20年交易大数据,马上进行自动的计算,你就能知道这个房子一年卖多少钱,这个是靠大数据来处理。

另外通过现在区块链,不通过原来的在房管局后台去做一个合同的备案、签渡,现在美国区块链房地产在交易领域是最先进的做法,不通过政府系统,自己直接交易自己备案,而且这个数据永远都能够保密,大家自己解决,这样的话交易速度和效果提高。

未来能够像链家这样在交易系统利用大数据、AI将会是一个趋势,无论我们租房买房就越来越方便,而且公证、透明、可追溯另外也可以随心所欲找到你心意的房子。

互联网产业,已经深刻的影响到我们所有的行业,我们每天必须要和人打交道,现在互联网对人来说是标配,不是超配,更不是低配,100多年以前当第一个房子有电灯泡的时候,这叫超配。这个时候这家有电灯泡的餐馆生意一定好过所有的餐馆,它叫竞争力。因为人脸识别体验好,同时能看清事物,每个人的愉悦程度增加。但是这条街上当全都是互联网以后,这就成了成本,成了标配,于是就不成竞争力了,最后要把菜做好饭做号又回来就是竞争力。

今天互联网房地产,仍然是这样,5年以前10年以前有wifi还是竞争力,但今天有wifi是标配,未来我们要改变的就是我们必须深刻的了解互联网对房地产这个空间的营运,带来的变化,房地产的本质就是创造最具价值的固定的空间。

我们人80%的时间是在固定的人造空间,10%左右是在汽车飞机移动空间,很少时间是在自然界,这是人类进化的进步,也是一个负担。

那么既然这样子我们就必须依赖于人造空间,里面要能够每一个行为,都能够自由创造,同时愉悦有效率,就离不开互联网,所以互联网既改变房地产,房地产也是互联网拥抱产业的一个最大的机会,包括BAT企业都在跟我们这个行业做深度的交流,未来当万物互联的时候,每一个家庭就是最好的入口,每一个汽车也是最好的入口,当人停留的地方,就成为最终精整的一个最后的战场,房地产将是互联网未来发展的最大的一个蓝海,谢谢大家!

(本文为艾瑞网独家原创稿件 转载请注明出处)
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