北京时间8月14日晚,共享办公空间企业WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书,在其上一轮融资中,软银给出了470亿美元的估值,这让WeWork上市或将成为继Uber之后,今年美股第二大IPO。

WeWork招股书一出,引来各方关注,其商业模式的盈利及变现能力更是成为众矢之的。而就在同期,多方消息频频传出,优客工场也将于近期启动上市。

WeWork于2010年在纽约成立,开创了“联合办公”行业,目前已在全球111个城市的528个地点开展业务,发展为全球最大的联合办公企业。而由毛大庆于2015年创办的优客工场,目前已在全球44座城市布局了200余个共享办公空间,成为中国共享办公行业里规模最大的独角兽公司。一个是全球最大,一个是中国最大。

WeWork创始人亚当·诺依曼从创立之初就在强调WeWork是“空间即服务”(space as a service)的社区平台,然而从各方对其招股书的评论不难看出,“二房东”的角色标签仍深入人心,并引发后市担忧。那么同起于共享办公、讲述“空间”故事的优客工场,其根植于中国本土的故事又要如何讲,或许也在很多人心中埋下问号。

被质疑的行业鼻祖WeWork

在WeWork招股书披露后,大家对其最大的疑惑在于:为何公司估值达到470亿美元?它究竟是一家科技公司还是一家房地产企业?“二房东”的财务表现如何撑起未来变现?

常被拿来与WeWork进行对比的瑞格斯(Regus),其在破产重组后更名为IWG,IWG目前在全球约有3000处办公地和250万客户。2018年,IWG的收入是WeWork的两倍,但IWG目前市值仅约40亿美元,而WeWork能得到470亿美元高估值,揪其原因是其提出的“空间即服务”产品模式,WeWork不仅将自己视为空间产品提供者,还将自己定位为社区服务提供商,造就的是社区故事带来的想象空间。

WeWork招股书中显示,截至2019上半年,其已在全球111个城市开设的528个共享办公空间,工位数达60.4万个,累计拥有会员52.7万人次。同时WeWork目前向其全球会员提供教育、演讲、设计、品牌推广、财务咨询等服务,并把自己为会员(企业或个人)提供的服务称为“供应链”。

招股书文件中写道:根据美国人口普查局调查的美国企业统计数据,以估计的办公桌工作数量计算,在WeWork目前已经覆盖的111个城市中,大约有1.49亿潜在会员。根据Demographia和经济合作与发展组织的数据,WeWork市场定位所在的280个目标城市,估计潜在客户总数约为2.55亿人。

文件中还显示,以截至2019年6月30日止六个月的每个会员的平均收入计算,预计WeWork现在覆盖的111个城市的市场机会为9450亿美元,在全球280个目标城市的总市场机会达到1.6万亿美元。

部分业者分析认为,WeWork的商业价值体现在它所服务的会员体系、会员规模,而非传统房地产行业的基于面积和空间的逻辑。

的确,WeWork在招股书中用了很大篇幅讲述了其十余位会员的动人故事,以及平均每周会发生超过2500场社区活动等内容,以此强调其“社区服务”的活跃度。WeWork在突出其“空间”核心资产的同时,一再将注意力拉向空间中的“人”。

但从WeWork招股书披露的收入构成来看,截至2019年6月30日,其空间租赁会员费占其总收入约83%,WeWork目前仍重度依赖于空间租赁费用,财务端与“二房东”的角色相差无几。

虽然招股书中大量使用“会员规模、增长、黏性、活跃度”等感性词汇,增强会员的潜在想象力,却始终不见大家最关心的“变现”这类字眼,空间中“人”的资源如何变现,招股书中没有任何量化的数据支撑,这使其商业模式备受质疑。

优客工场的“社区中国梦”

在WeWork招股书引来市场一片热议之时,也将众人目光聚焦在了优客工场身上。早在今年2月份,就有外媒称优客工场将于2019年第三季度赴美上市,不过随后又称其上市计划或将延期至2020年,而近日市场又有消息传出,优客工场将于近期启动上市。

成立于2015年4月的优客工场,由毛大庆发起,并由红杉资本中国基金、真格基金、诺亚财富、创新工场等数十家国内知名投资机构共同投资。

过去四年间,中国共享办公市场格局出现不少变化,优客工场凭借其创始人——前万科副总裁毛大庆在房地产界的资源背景,一边拿楼盘、融资,一边依靠兼并,将优客工场做成了国内该领域“独角兽”的明星企业。

据公开资料显示,从2017年4月到2018年11月,一年多的时间里,优客工场先后并购了洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo联合创业社、火箭科技等10家企业。过去三年的并购,使其快速完成了规模扩张并建立了空间运营壁垒,形成绝对的行业头部IP。官方数据显示,截止目前,优客工场在全球44座城市及新区布局了约200余个共享办公空间。在完成D轮融资后,优客工场估值逾20亿美元。

8月20日,有消息人士对外透露,优客工场创始人毛大庆目前正在为混沌大学录制线上课程,在课上他坦言,无论是围绕办公场景的物理空间扩大规模,还是在物理空间中不断提高自身壁垒,优客工场总会面临一个问题,“做那么好,看起来还是像个二房东。”为此他重新审视了优客工场的资产,明确“空间”和“人”这两大核心资产后,强调要发挥空间中每日至少停留8小时的“人”的价值,以带动优客工场资产更大空间的增值。毛大庆说,目前优客工场正在经历从运营空间到运营人群的跨越。

对于联合办公未来的核心价值,优客工场与WeWork不谋而合,都提到了“人”,不仅仅限制于“空间”。

而值得注意的是,毛大庆近日在公开场合分享了优客工场关于“人”资产的变现逻辑,首次对外抛出了优客工场“一个模型、两个资产、三种变现”的最新战略图,其重点阐释了优客工场用户规模化模型——“优客工场用户规模=空间×供应链”公式,并透露了优客工场目前已有40万注册会员。

记者发现早在8月12日,毛大庆就在其个人公众号上发文称,共享办公是基于一个巨大的刚性需求之上,融合了移动互联网、社交网络、大数据等众多创新的新物种,存在一个类似过去20年电商行业的巨大机遇。基于从物理空间会员到线上会员的模型基础上,优客工场已经开始搭建一套“空间+供应链+会员驱动”的社区化生态系统,并已开始尝试围绕会员进行流量变现,即电商及广告两种标准的互联网变现方式。

另据相关人士透露,优客工场社区电商项目“优客U品”已于2019年7月初启动,优客U品小程序和优客U品供应端小程序产品也已发布,目前正在优客工场北京社区进行试点。

记者也观察到,中国家庭优质食品购买平台本来生活于近日同优客工场达成战略合作,双方合力打造“优客U品”项目,共同探索办公场景下的社区电商商业模式;而北京便利店市场第一品牌好邻居此前也宣布与优客工场建立会员联盟,将双方会员打通,涉足社区电商。记者从好邻居方面获悉,目前“优客U品”GMV已达到数百万元。

由此看来,在带给联合办公行业以想象空间的“社区”故事中,当WeWork关于“人”的资产变现还停留在对社区活跃的描述上时,优客工场却已然开启了变现之路。

本土故事胜算几何

贴在联合办公身上的“二房东”标签,在于联合办公底层逻辑是一个线下B2B生意,受限于物理空间,租赁费用构成其主要收入,这种生意既不性感,估值也不高。WeWork所强调的“空间即服务”,优客工场开始尝试的“会员变现”都是在寻求对物理空间价值边界以及BtoB模式的突破。

如果将近期有关优客工场的分散信息拼凑起来看,不难发现优客工场正在成形的是一个关于联合办公“社区电商”的中国故事。

艾瑞报告曾如此描述,在经历近20年的高速发展,中国电商行业已从一个初生的婴儿走向成熟的中年,2018年中国网络购物交易规模8.0万亿元,增速逐渐放缓,以天猫、京东等为代表的传统主流电商平台用户增速已持续放缓。

进入移动互联网时代,以微信为代表的社交APP成为移动端最主要的流量入口。这些社交平台占据了用户的大量时间,使用频次高、粘性强,流量触点极其丰富,加之便捷的支付端口,为电商提供了巨大流量的同时,相对降低了引流成本。2018年社交电商成为资本的宠儿,拼多多、云集等社交电商的上市更是将社交电商推上风口。

社区电商和社交电商类似,都来自于移动流量及下沉群体的红利。不同之处在于,社交电商集中在线上拼购场景,社区电商则侧重线下,场景存在于各个社区之中。此赛道自2018年也在中国变得火热,且在2019年持续升温,资本和创业者相继涌入。

有分析人士认为,社区电商较比社交电商具有两大优势,第一是其拥有集中的交付地点,使得“最后一公里”的配送成本大幅降低;第二是拥有强关系背书,即拥有“团长”这个连接客源与货源的角色,使得传播成本更低、可信度更高。所以社区电商比社交电商有一定的成本优势和效率优势。

联合办公因其拥有线下社区及人群,本身就自带社区电商这一变现途径的发生基因及条件。并且社区电商本就是在中国土壤中酝酿产生的故事,所以优客工场选择这一变现路径的确有天然的基因和优势。

但也有从业者表示,社区电商的线下属性限制了其大规模扩张,且“团长”角色的质量至关重要,找到能和用户形成良好互动关系的合适“团长”并不容易。另外社区电商由于其门槛低、模式简单、高同质化等特点,不少企业在刚进入市场,就已经开始遇到僵局和困境。

而毛大庆则在公开场合表示,他认为优客工场内部的社区经理就是特别理想的社区电商“团长”角色,具有天然的节点优势。社区经理是共享办公社区内部的管理者,与入驻企业用户保持良好关系,同时拥有相对高的话语权。另一方面,入驻优客工场的企业还可以作为电商供应链来源为其提供商品和服务。

毛大庆还称,目前中国的社区电商多集中在三四线城市的生活社区,而在一二线城市,生活社区社交关系弱,办公空间里人和人之间更拥有强关系,因而办公场景更适合社区电商切入;而社区电商凭借其社交属性,还可以促使空间内的会员将其亲朋好友拉进社群,产生购买行为,由此形成线下用户到线上端用户的裂变增长。

优客工场以空间供应链(会议室、咖啡厅、健身房等)完成第一次“人”的裂变,即不仅社区内会员可以享用这些空间服务,还吸引着社区为圆心半径一公里内的潜在用户。而非空间供应链(人、财、法服务,社区电商等服务)则让优客工场得以辐射更广泛的人群,完成第二次“人”的裂变。

而这就是优客工场从几万会员到40万会员的裂变路径,这40万会员不再是受限于物理空间的会员,而是通过APP、小程序承载而来的。如果说优客工场的“优鲜集”APP承载的是B端企业服务的聚合赋能,那么其前不久推出的“优客U品”则成为C端会员线上裂变的切口,继而创造广告和电商的变现可能。

由空间到空间内的人,再到空间外的人,毛大庆希望优客工场以现有的会员为基础,通过高效的空间供应链和非空间供应链,及微信生态的用户裂变属性,实现“空间×供应链=优客工场用户规模”的用户规模倍数增长,从而放大“人”资产,增进公司发展动力及变现可能。从优客工场近两个月高管变动就不难看出,毛大庆的决心不浅。

新任首席战略官王国航,曾任海航旅业总经理、来来会创始人、火箭办公创始人,其对电商和共享办公行业都有过深入研究。来来会是OTA特卖领域会员制电商平台,将旅游行业中机位、客房等资源及服务,通过分时共用等会员制产品方式重组,形成会员倍数的裂变规模化;火箭办公则试图通过“碎片化时间仓储获客+智能化服务存留”的模式解决共享办公行业流量及服务的核心问题。

而曾任雷格斯(Regus) 中国区总经理、前氪空间运营副总裁孙亮也加盟优客工场,担任集团执行总裁,这是优客工场自成立以来首次任命执行总裁。孙亮在联合办公、零售连锁行业同样拥有丰富的管理经验也会在物业和运营上有所助力,优客工场希望借此进一步提升综合运营管理效能及楼宇管理能力创新。

殊途同归 求同存异

从创业至今,毛大庆为优客工场讲了不少故事,这次由“空间”资产进化至“人”的资产,变现之路是否能走通?市场上对WeWork商业模式的疑惑仍未停止,社区电商虽然火爆,但至今也仍未探索出可持续性发展的商业模式。对于与WeWork对标的优客工场来说,面前的挑战自不必说。

然而回顾历史,不少美国企业的“中国学徒”都曾经历过由模仿到创新的道路。一个典型的例子就是美国团购鼻祖Groupon的“中国学徒”——美团。Groupon市值连续下滑、目前仅为13.4亿美元,而于2018年上市的美团,市值却达到600多亿美元。

无论对于WeWork,还是对于优客工场,联合办公模式仍需探索,竞争依然激烈,上市更不意味着结束,能把讲出来的“故事”真正做好,才是它们要面对的最大挑战。殊途同归,求同存异,WeWork的“空间即是服务”,优客工场的“社区中国梦”都刚刚开始。