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西方不亮东方亮?联合办公在中国的胜利|艾问研究院

来源:网络    作者:      2019-10-31

导语:

 十六年前,国际巨头ebay来势汹汹,当时的淘宝马云,弱小,却毅然迎战。

  为了不给淘宝推广的机会,ebay以双倍价格买断所有广告位。

  淘宝临危不乱,随即联合小站长联盟进行推广,缩减了预算,也打出了淘宝的广告。

  在瞩目的展会现场,ebay买下了所有广告位,淘宝就在对面楼房的窗子贴上广告,“隔空对战”。

  进军中国,ebay坚持“收费模式”。而淘宝自诞生之初,就采用“免费模式”。

  之后,水土不服的ebay败走中国,淘宝一再壮大,成全球最大零售体。

  此后多年,一个又一个国际先驱者,败给中国本土的新兴经济力量——共享经济如火如荼,国际巨头优步仍败走中国;亚马逊的业务在全球风生水起,零售业务却无奈退出中国。

  这一次,同样的故事又将在联合办公行业上演。

  WeWork作为国际先驱者,形象在短短六周内轰然倒塌。

  外界对联合办公行业的前景争论不休。

  但,ebay败走,淘宝崛起,优步折戟,滴滴上位的历史似乎在提醒众人:中国,从来都是一个不一样的市场。

  在这片土地上,在联合办公行业,那些生命力、战斗力极强的企业,才有可能代表未来。

  中美国情不同 市场增量不同

  城镇化进程与人口流动趋势决定了中美联合办公市场规模的增长潜力。

  城镇化进程

  1949-2019,于历史长河而言,转瞬而逝。但对中国人而言,却是翻天覆地的巨变。

  1949年,中国城镇化率仅11%,所有城镇常住人口加起来也不过5763万。

  大洋彼岸的美国,从1890年工业革命开启之后,城市人口短短20年里,就增加了5000万。

  据公开数据,2018年美国城市化率为83%,部分都市圈的城市化率已经接近100%,现在被认为是全球城市化程度最高的国家。

  而全球平均城市化率仅为54%。

  2018年,中国常住人口城镇化率达到60%,仅相当于1868年的英国,1910年的德国,1945年的美国。

  数据来源:国家统计局

  中国的城镇化进程,比美国晚了几十年,但增速惊人。

  据官方数据,到2025年,中国城镇化水平的目标比例将达到70%。照这个速度,2030年将新增200余个人口超过100万的城市,意味着有4亿人将从农村搬到城市,这相当于整个美国的人口。

  长期来看,全球人口的趋势是向大城市和超大城市集中。

  而中国有14亿人,目前2000万人上的超大型城市只有北上广深4个,单个城市的承载量有限。

  北上广深,单拎出来,都装不下1亿人。

  新增的城市居民必然会向次一级城市流动,杭州、重庆、武汉、成都、西安等城市里,将会诞生“超级大都市”。

  我国各大城市的“人口争夺战”早已拉开帷幕,除了北京、上海外,其他城市都在积极鼓励人口流入。

  相比之下,发达国家的城市化已经完成,人口流动缓慢,阶层趋于固化。

  中国未来千万级人口以上的城市数量一定是全球最多的。

  相比于美国的近乎完成时,中国的城镇化,还在高速增长。

  巨量人群本身就是消费主体和服务标的,围绕他们的基础设施、服务能力将产生一个巨大的市场,这需要大量中小企业去填补这部分需求。

  据行业数据,中国的联合办公市场最近五年经历了高速增长,市场规模从2013年的12亿元增长到了2018年的174亿元,年复合增长率达72%;未来将继续快速增长,预计2023年将达到1323亿元。

  对于联合办公行业而言,中国的市场需求将会随中国经济的发展不断扩大。

  根据全球知名咨询公司Frost & Sullivan(以下简称“沙利文”)统计,剔除门店类及非案头类工作类行业雇员人数,2018年中国的城市办公室工作人口大约为9500万人,基于现有的城市化进程,增长的空间非常可观。

  据沙利文数据,2013国内联合办公的面积仅为64万平方米,2018年增长到了894万平方米,其年复合增长率为69%。预计2023年,国内联合办公的面积将增长到2578万平方米。

  高度城市化的美国,联合办公市场的增速放缓。从以下图表可看到,美国联合办公行业市场规模增速远低于中国。

  数据来源:国家统计局、行业统计年鉴、沙利文、艾问研究

  2018年,超过三分之一(35%)的美国人从事自由职业。美国市场里的这些自由职业者,是联合办公市场的主力军,这与中国大不相同。

  而中国市场里最活跃的是中小民营企业,以及那些正在高速发展成大型企业的新经济黑马们。

  中小民营企业向来是承载中国经济微观基础的最大主体,民营企业数量占比超95%。

  1978年,全国个体工商户只有15万户,那时还没有私营企业,到了2017年,全国企业法人单位数为1810万个,民营控股企业占比97%。

  40年来,中国的中小企业数量井喷式增长。

  根据国家统计局数据显示,2013年,中国约有250万家新注册的企业,近五年来中国新增企业的数量在以22%的年复合增长率高速增长。到2018年,新注册企业数量已经达到了672万家。

  数据来源:国家统计局、恒大研究院

  这些初始资金有限的中小型企业,创业之初就不得不面对传统商业办公室租赁的最低起租面积、最短合同期限、办公室设计装修以及基础办公家具采购等一系列的固定成本投入。

  联合办公大幅提高了办公的灵活度,许多联合办公空间甚至推出了以小时计算的“闪座”。

  这让平均寿命不到三年的中小微企业能以更低成本开启征程。

  以某联合办公场所为例:

  假如10人租赁办公,写字楼平均每人办公面积11平米,租金单价3.5元/平米/天,简装费用800元/平米,物业费7.5元/平米/月,水电网络费100元/人/月,传统写字楼一年的租赁费用高达180,025元(装修费用按5年分摊)。而在该联合办公场所,只需支付均价900元/人/月,一年共计108,000元的服务费。该联合办公场所单价要比租用传统写字楼要低(假设两种情况下,人均办公面积相等),在总花费上,相当于传统写字楼的60%。

  如果选择联合办公,不仅企业前期投入小,也能减轻一部分人力资源负担,同时也有效提高了资源的利用率。

  根据沙利文提出的模型,在引入联合办公模式后,由于“灵活办公面积”的增加,市场中的房屋空置率被有效降低。

  数据来源:沙利文

  数据来源:行业统计、沙利文、艾问研究

  中国的上千万中小企业是联合办公行业的“衣食父母”。而他们,还会跟着中国的经济一路增长,不断壮大。

  人口流动趋势

  联合办公行业的飞速发展得益于宏观趋势支持、政策利好等因素。首先,中国的高速城镇化进程发展让大量劳动力涌入城市,产生了对优质城市办公空间的巨大需求。中国的城镇化率由2013年的55%提升至2018年的60%,并预期在2023年达到65%。

  其次,共享经济的发展以及Z世代(GenerationZ)年轻人的新兴需求进一步促进了联合办公的发展。2018年,中国Z世代的人口将超3亿,约占总人口的24%,这一代年轻人正逐渐成为社会的主要劳动力,他们普遍追求更高的生活质量、更注重协作、更加融入社群的生活方式。他们的需求将会对整个办公市场产生巨大的影响。

  2023年,中国联合办公行业的总潜在市场超过1万亿元,但可实现的总市场规模为1323亿元。如果能获得充足资源让联合办公提供商建设更多的场地,且这一模式能得到更广泛的接受,联合办公空间的渗透率有望进一步提升,市场规模有望达到潜在市场的水平。

  根据沙利文的报告,到2023年,中国预计将有超1亿人在办公室中进行日常工作。在这1.1亿人中,沙利文预测在一线城市中有35%的办公室人数有意愿转换至联合空间办公,新一线城市中30%,剩余城市中10%。根据这一渗透率计算,沙利文预估2023年约有2,280万人愿意选择联合办公空间,将潜在用户按照城市进行分级,并分别乘上所对应城市级别的平均租金收入和平均服务费收入,进而即能得出超过1万亿元的行业总潜在市场规模。

  截至2018年,联合办公在一线城市内已占据总商业办公楼面积的6%,这一比例在新一线城市中也达到了5%。未来五年,联合办公空间的渗透率预期会持续上升,为这一行业带来更大的发展机遇。

  橘生南为橘,生北则为枳

  除了市场增量不同,两国的联合办公先行者处境迥异。

  美国法律政策背景下的WeWork,处境艰难许多。

  其招股书显示,WeWork每拿下一栋楼,大概需要12个月时间实现收支平衡,并在接下来的18个月实现盈利。

  数据来源:WeWork招股书

  而目前WeWork旗下528栋联合办公空间里,有超过300栋是在12个月内签下的,全部都处于在亏损状态。

  值得注意的是,招股书显示这些长租合约的平均期限约为15年。

  截至2019年6月30日,WeWork已签署的最低租赁费用支付义务高达472亿美元。

  而WeWork估值的最高峰也只有470亿美元。

  更甚有之,WeWork签的15年的长期租约还规定,“除非租约到期,否则不包含提前终止条款”,“未经房东允许,不得转租第三方”。

  而根据“租赁义务”担保条款,如果发生经济衰退,或者未来15年里WeWork想退租,需要承担的或有负债为60亿美元。

  换句话说,WeWork的成本支出就像石头,是刚性的,赚不赚钱都必须给人付款。

  而收入就像水,是有弹性的,赚多赚少,全看年景好坏。

  经济走势好的时期,水面漫过石头,一切都没有问题。

  而一旦经济下滑,收入不足以覆盖成本的支出,现金流吃紧,一切便会“水落石出”。

  WeWork相当于一肩扛下买卖双方的全部风险。

  对此有业内人士表示,“国内的联合办公企业并不存在这种风险,如果经营效果不好,大不了关店就完了,最多也就赔装修和三个月房租押金,多数不会出现倒欠房东钱的情况。”

  不同的经营环境,使得大洋另一端的中国同行们,在成本收益错配这个关键风险上远比美国联合办公的同业者们可控的多。同时,楼宇持有人与联合办公运营商的合作共赢关系也远比美国市场和谐的多。

  与此同时,中国联合办公企业也获得了更多的政府支持。原因在于,在中国经济转型发生的进程中,从房地产这个驱动轮子转到以消费和科技为代表的新经济驱动轮子,是大背景,在这个大背景下,之前承载了大量投资的存量房地产、存量空间,能否通过“联合办公+商业服务+企业服务”产出新的现金流,把砖头瓦块盘活成新经济的驱动力,联合办公无疑是其中的精彩一笔。

  自2014年起,联合办公行业在双创政策和资本的助推下迎来爆发式发展。

  政府鼓励创新创业

  今年以来,面对困难增多、挑战严峻的国内外环境,国家通过实施有效的宏观政策,使得中国经济运行基本平稳、符合预期、结构向好。目前,世界经济和全球市场需求仍然低迷,国际环境中新的不确定因素仍在增加,后续影响难以预料。

  据新华社报道,我国将大力实施创新驱动发展战略,以大众创业、万众创新为抓手,激发市场活力,依托“互联网+”,促进新技术新业态新模式蓬勃兴起,促进新就业形态发展,带动传统产业改造提升,加速新旧动能转换,培育新经济结构,实现优化供给、支撑增长、吸纳就业、改善民生。

  国家也给出了包括引进企业、人才政策、税收优惠返还、经营性补贴的优惠政策,为推动创新创业再升级持续助力。

  以创新之都深圳为例,联合办公空间如雨后春笋般涌现。优客工场、soho3Q、腾讯众创空间、科技寺、Bee+、酷窝、Funwork等创业型平台不断涌现,连大型房企万科、佳兆业、金地等玩家都纷纷入局。

  到2018年,国内联合办公场所数量急剧增长,并成为促进创新创业发展的新高地。有市场统计显示,2018年国内联合办公企业融资金额近68亿元。目前国内联合办公的渗透率不到3%(国内共享办公行业总面积/国内所有办公场所总面积),这一数据未来10年或将达到20%。

  数据来源:Gartner

  就像一个新技术有发展周期一样,一个新兴行业也有过热期,成熟期。

  经过喧闹火热,联合办公行业迎来了洗牌。

  VCSaaS的数据显示,2018年至2019年3月,联合办公品牌减少约40家,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28%。

  因为28%玩家的失败能断言行业衰败了吗?

  显然不能。

  这就是一个新行业走向成熟的正常发展规律,正所谓大浪淘沙始见金。热潮褪去,打造金子般的产品成为了行业玩家的头等大事。

  同时,在模式创新方面,中国同行也有不少基于中国特色的创新,公开资料显示,优客工场已经形成了空间服务、社区电商、精准营销、设计工程输出等多版块共生的商业模型。氪空间从新媒体创业母体中脱离出来,转换为联合办公空间服务商。纳什空间则提出了“独立+联合”的联合办公新模式。

  最近两年,以这些公司为代表的创新者们正在积极探索基于空间业务的第二增长曲线。

  联合办公企业越来越注重给公司赋能,助推创业企业发展。在To C服务方面,精准营销、财税工商、知识产权、人力资源等四项已成为联合办公运营商的重要盈利来源。例如有联合办公企业推出福利社,能为会员企业员工的日常个人需求提供专属优惠,涵盖工作效率、饮食住宿、健康运动、休闲娱乐、医疗体检等多个领域。

  目前,某些联合办公企业的平台服务类收入已经占到整体收入规模的30%以上。

  与此同时,中国的移动支付环境,为联合办公企业扩展增值服务提供了更好的土壤。

  据Merchant Machine数据,中国有47%的消费者正在使用移动钱包付帐,普及率为全球最高。美国排名第七,仅有17%的人使用移动支付。

  中国的移动支付普及度之下,联合办公市场的增值服务收入增长十分可观。

  据沙利文数据,2018年中国联合办公行业收入主要来自租金收入(占总收入88%),预计2023年租金收入占比将下降至48%,中国联合办公坪效将会进一步提升。

  数据来源:行业统计、沙利文、艾问研究

  联合办公这桩生意,正越来越回归到商业的本质——打造产品,提升盈利。

  目前,这个行业确实面临着各种争议和挑战,但拨开迷雾,回到商业本身,我们坚信,联合办公会创造怎样的价值,中国的行业创业者们将给出最好的答案。


(文章为作者独立观点,不代表艾瑞网立场)
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