互联网

丽兹行市场资讯|公寓or别墅,怎么选不会错?

来源:互联网    作者:      2021年07月29日 15:29

导语:

市场概述

2020年疫情影响下,市场资金无处可流,市区大平层和独栋产品投资属性强,带来资金的流入。2020年新房公寓成交量环比增涨23.33%,别墅供应下降带来成交量下降15.52%;二手公寓、别墅成交量分别增涨28.4%、43.3%,需求旺盛。此外二手公寓2021年成交均价上涨7.69%,别墅上涨5.95%,市场火热度延续。

当下市场热度下,豪宅公寓、别墅如何选择,丽兹行豪宅研究院将从市场供需、位置、户型设计、价格对比、等维度为您详细解答。

别墅公寓供需



新房别墅供应稀缺,市场关注度向二手别墅转移

2010年政府出台“限购”政策,购房资格稀缺,投资占比大幅下滑,同时随着高净值客户对于居住品质的不断追求,别墅供应增加并在2018年达到巅峰,而2012年后受到容积率限制,纯独栋别墅减少,高低配【别墅+公寓都有】产品为主。

2018年为抑制房价过快上涨,供地结构发生变化,容积率、价格等限制导致别墅供应逐渐下降,公寓供应上涨并在2020年超过别墅占据主导。2021年住宅用地供应结构中仍受7090和共有产权房持有约束,同时开发商受“三道红线”限制,面临融资压力,未来1-2年豪宅新房供应将会偏向于1500-2500万的公寓和叠拼等快消产品,这部分产品未来的选择空间更大。

随着新房别墅供应减少并逐渐远郊化,选择空间减少,而二手别墅周边配套逐渐成熟,位置优势也逐渐凸显,有别墅需求的可将选择范围扩大到二手别墅上。





市场成交结构主要以公寓为主,2020年整体豪宅公寓成交量占比67%,而豪宅新房与豪宅二手成交结构不同,豪宅新房市场别墅与公寓成交占比基本各占50%,但公寓成交增涨趋势逐渐凸显。

豪宅二手市场,由于老牌的高品质别墅,自主率高,挂牌量底,成交量上一直被公寓产品占据主导,但随着高净值客户对品质追求额向往,加之2020年经历疫情的考验,别墅作为有天有地的终极居所,成交量持续保持上涨趋势。

公寓别墅位置





公寓多集中在五环内,对比别墅更有位置优势

从2020年成交数据来看,豪宅别墅成交主要集中在五环-六环,占比77%,其中新房别墅占比62%;豪宅公寓成交分布相对均匀,其中二手公寓成交主要集中在三环-四环,占比79%,新房公寓成交五环-六环占比52%。

五环内豪宅分布地图显示,五环内共有157个豪宅楼盘,其中纯别墅有13个,有10个分布于四环-五环,一手有佑安府、鲁能钓鱼台美高梅别墅、玺萌壹号院,二手有富力山、亚运新新家园、龙湖颐和原著等。

32个项目既有别墅又有公寓,其中二手占比66%。纯公寓有109个,全部集中在五环以内。五环内公寓产品的选择机会更高,中央别墅区、西山别墅区的别墅选择范围更大。

别墅公寓位置抉择核心在于是否满足核心需求

单从位置上,公寓的分布更靠近内城,但是别墅分布于四环外,环境等私密性更好,随着配套的逐渐完善,距离对于买房的影响越来越弱,根据个人购房需求不同,位置要求不同。

对于自住需求,位置的选择更多需要根据自己平时活动范围【工作、孩子等】来选择,五环内相对配套上更完善,资源上中央别墅区国际资源集中。城市内180㎡左右的公寓实用性强,易变现,适合工作自住需求。四环外别墅容积率底,私密性高,是养老的终极居所。

对于投资需求,升值潜力最为关键,结合整个城市规划选择未来升值潜力更大的区域,例如分钟寺、亦庄开发区、丽泽商务区等。随着别墅产品供应下滑,容积率提高,未来纯独栋产品将越来越稀缺,保值增值属性强。

公寓别墅户型设计





公寓户型设计趋于科技简约,别墅趋于叠拼联排化

2002年左右投资热时期,小面积户型以低总价、高租金、转手快而备受欢迎,这一时期豪宅公寓在产品设计上既要考虑高净值客户居住的舒适度,又要考虑投资客户需求,同楼盘社区呈户型多样特点,例如东直门当代万国城、CBD新城国际、丽都阳光上东、太阳宫凤凰城、朝阳公园公园大道,即是这一时期典型豪宅楼盘代表。

2010年为抑制房价过快上涨,政府出台“限购”政策,购房资格稀缺,投资占比大幅下滑,同时随着高净值客户对于居住品质的不断追求,豪宅进入更新迭代期,科技豪宅兴起,空间面积上公寓豪宅直追别墅。

2017年后,受市场调控影响,土地供应结构发生变化,受容积率、限价等限制,户型设计上更加偏向满足一次性需求的180㎡左右的中等户型、面积适中、实用性强,同时投资变现速度快。

新兴豪宅以缦合北京、中海甲叁号院、合生缦云、世茂北京天誉为首,面积170㎡三居室/四居室起,近几年品质不断升级,缦合北京最小450㎡起的科技住宅,在公寓市场中成为稀缺。

2020年成交数据显示,二手豪宅别墅整体成交套均面积为383㎡,新房豪宅别墅成交套均面积454㎡;二手豪宅公寓整体成交套均面积为190㎡,新房豪宅公寓成交套均面积251㎡;无论是公寓还是别墅,新房在面积上是比较占优势的,居住舒适度更高。

公寓与别墅在户型设计上呈不同表现趋势,豪宅新房公寓在位置上呈五环外、中等面积实用化;新房公寓居住舒适度上要优于二手公寓;而豪宅新房别墅2012年后受到容积率限制,纯独栋别墅减少,高低配【别墅+公寓都有】产品为主,叠拼、联排、类独及合院产品供应量增长,相对比纯独栋产品,在居住舒适度上要略低。

可见从户型设计上,既要看到新房在科技化上的优势,也要看到传统独栋别墅低容积率的稀缺性,在符合预算及位置基础上选择更适合产品。

公寓别墅价格对比





同位置二手性价比高,未来新房变相限价优势明显

为稳定房地产市场发展,政府出台了一系列调控政策,2018年新房市场进入“限竞时代”,大量限价房入市,2017年-2018年供应住宅用地全部为限价房+共有产权房。新房公寓别墅价格方面性价比更高,二手公寓、别墅价格受到一定的影响,价格下降。

2019年以来不限价住宅供应增加并逐渐占据主导地位,新房价格限制有所放宽。但2020年受疫情影响,市场供需压抑,新房、二手的公寓、别墅产品价格均出现下滑趋势。随着疫情的恢复,被压抑的市场供需得到释放,新房公寓、二手公寓、别墅价格均呈现上涨趋势,新房别墅受远郊化和叠拼化影响,价格出现微降趋势。

2021年随着土地供应结构受7090和共有产权房持有约束,以及竞最高售价影响,相当于开发商在拿地的时候已经约定好了未来的最高售价,在一定程度上起到了限价的作用。预计未来1-2年新房的别墅、公寓价格优势将有所回暖。

二手市场价格不受限制,在市场成交上升期,价格普遍上涨,但与同位置的新房价格相比,公寓、别墅性价比同样非常高。

公寓别墅综合对比

别墅优势

1、别墅提倡追求“闹中取静”的和谐宁静,再加上占地面积大,空间感独立强的原因,主要位于郊区安静的地段,适合工作并不繁忙人群;

2、别墅“有天有地”,居住环境会更私密与安静,适合作为第二居所或终极居所放松享乐;3、别墅每一层功能划分明确,各功能区互不干扰,私密性好,适合家里人口较多人群;

公寓优势

1、公寓的居住位置相对于别墅更接近商圈,交通更便利,附近生活设施更多,对于上班族来说更加便捷;

2、北京市场上新房供应以公寓为主,户型设计追求科技住宅,简约时尚。适合就业、结婚的年轻人,既能匹配不错的地段,又能享受完善的设施、齐全的配套、便利的交通,作为过渡,能很好的为之后的置换与改善提供支持;

3、公寓产品多处于城市核心地段,面积适中、实用性强、需求旺盛、未来好变现,适合自住和投资。


(文章为作者独立观点,不代表艾瑞网立场)
  • 合作伙伴

  • 官方微信
    官方微信

    新浪微博
    邮件订阅
    第一时间获取最新行业数据、研究成果、产业报告、活动峰会等信息。
     关于艾瑞| 业务体系| 加入艾瑞| 服务声明| 信息反馈| 联系我们| 广告赞助| 友情链接

Copyright© 沪公网安备 31010402000581号沪ICP备15021772号-10

扫一扫,或长按识别二维码

关注艾瑞网官方微信公众号