近期，方隅公寓管理的3个项目——苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓实现资产退出，方隅协助业主成功取得预期投资收益，正式跑通了“投融建管退”资产管理全生命周期，为住房租赁行业带来了又一利好信号。

这家有着基金管理内核的住房租赁企业，始终重视体系化资产管理能力的建设，并以始为终倒推发展路径。如今，3个项目如期实现了退出效果可预期、成本可控、收益可见。

一套可复制的“资产管理+精益化运营”实操模型

苏州天荟项目是方隅公寓第一个完成“投融建管退”的项目。该项目于今年2月正式开业，累计提供租赁住房1338间，对比周边竞品坪效溢价超过40%。项目退出前三个月日均新签超过6单，其中中介渠道比例低于15%，平均租期超过12个月，客户满意度达95%。

快速度过爬坡期，实现更高坪效溢价率，方隅的成功并非依赖某一个环节的成功，而是严密的商业逻辑，以及积累的一套可复制的“资产管理+精益化运营”实操模型。

租赁住房项目的经济效益核心在于资产管理。资产管理的核心目标包括现金流及利润的最大化、创造收入增长点、资产包的合理配置和保值增值。这就要求资产管理方从投融资、定位阶段开始，经历建设、运营，以退出为终点，将全生命周期作为因子，将可持续的现金流作为标准，进行新一维度的考量。

一直以来，聚焦“高档一居”的方隅公寓锚定中高端人群市场，在选址上，如果项目本身的商业配套有限，方隅就会挑选周边商业资源发达的片区。苏州天荟项目就是其中典型的例子。该项目处于姑苏区核心商圈，周边有大型购物、娱乐中心和风景区。通过市场化高端租赁住房打造，保持了行业较高的利润水平。

在产品的打造和配套服务的配置上，该项目以住户思维为导向，匹配了独具特色的景观模块、多功能的公共设施，与中高端人群需求契合度高。同时，为保证住户入住体验的多样化，运营团队增设了共享单车站点、班车服务等。

同时，该项目把握了毕业季的租房旺季，结合产品分批上市的的策略，利用自有渠道和外部渠道，在短时间内吸纳了大批高质量客户入住。如将不同房型、不同楼栋进行分期释放，分阶段满足不同细分客群的需求，激发消费潜力。同时，该项目积极探索新媒体渠道的营销手段，在小红书、微博等渠道进行内容铺排，更垂直、精准地触达客群。

几乎直接跳过爬坡期，天荟项目从市场定位到选址、产品设计和营销的一整套成熟流程，是其实操模型的真实结果展现，验证了资产管理和运营能力，也是“以始为终”的最佳体现。

一条清晰的城市投资逻辑主线

从售出3个项目所在的城市而言，并不是传统意义上的四大核心城市。一般而言，住房租赁企业的战略布局专注于一线及准一线城市，强调基于发达地区的城镇化建设基本面、人才的居住需求进行市场精耕。

那么，方隅管理半径的投资逻辑是什么？

首先，方隅并不会进入所有的二线城市，而会在其中挑选核心城市和资源优势明显的城市。苏州虽不是四大核心城市，但也位列强二线城市之列，经济发展居全国前列，2021年地区生产总值达到了22718.3亿元，在全国排名第6。同时，苏州享有优越的地理环境，地处江苏省东南部、长三角中部，东傍上海，西抱太湖与无锡相邻。

其次是定位精准，并在成熟框架平移的基础上坚持本土化。在这些城市中，方隅会选择市中心或成熟城区的选址，确保在市场波动时将受到的影响减到最低，抗风险能力强，也吻合方隅“高档一居”的战略定位。同时，由于各城市客户需求不同，进入新城市也必须坚持本地化。如苏州天荟项目，就是结合姑苏园林特色，作为其产品打造的一大亮点，。

当然，还有一点也很重要，如果财务核算达不到要求也会放弃。

结语

总的来说，我国住房租赁行业已进入资管时代，能够做好资产管理的住房租赁企业，才能享受政策、金融的红利，进一步巩固规模和市场。“以始为终、以退为投”的原则基础是首先要先在思路上理清脉络，然后付诸实践，搭建完善的“投融建管退”资产管理体系。

方隅公寓正是通过明确定位和差异化打法，一次性交出了3份亮眼的成绩单，用实践证明了其领先资管平台的实力。

未来，将有越来越多的企业、品牌涌入这条赛道上，相信方隅的差异化资管发展路径，能为“后浪”提供启示与借鉴。