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裁员、倒闭、上市,联合办公2019生死竞速

来源:投中网    作者:李晓丽      2019-01-16

导语:看见势头不对,共享办公市场里的“地产派”已经摆好了撤离的姿势:早先布局联合办公的传统房企,比如金地集团,在战略上停止了扩张;曾经看好这一赛道的一票园区开发商鲜少再热议。

1、联办过冬

寒冬!心慌!

裁员、倒闭、价格战、融资膝斩,这一幕幕终究还是在共享办公上演。

作为共享经济风口上为数不多还未覆灭的明珠,共享办公会否步ofo们的后尘?

1.png裁员消息脉脉截图


这样的担忧正在应验。共享办公头部选手氪空间,开始裁员了。

早在12月,脉脉上有人爆料36氪正在裁员,其中氪空间裁员比例20%,大约涉及百人。一位被裁的氪空间员工告诉投中网,这次裁员确实比较突然,但公司给出N+1的赔偿方案,内部没有闹出太大风波。

只是被裁的同事感到意外:“12月的销售业绩还在宣传创了新高,而且都在准备年会了,没想到过完元旦回来就开始裁员了。”

氪空间内部知情人士对投中网表示,这次裁员主要是缩减人员开支,因为2019年的经济形势难以预测,不得不提前做出应对。

2.png氪空间年会变动邮件通知

“必须做好最坏的打算。”

“2019年,不会有想象的那么好。”

不止裁员,头部选手氪空间甚至连公司年会也一并取消了。1月10日,氪空间总裁办向公司内部发布年会变动的通知,“决定取消与每个人息息相关的年终总结会议和年会庆典。”

前脚裁员,后脚倒闭。就在2天前(1月8日),铅笔道报道深圳ibase原点空间被爆单方面解约,租户被“扫地出门”,空间被高价转让给WeWork,而母公司金地集团将砍掉联合办公这块烧钱的业务。

还有一个更大的噩耗。1月8日同天,软银资本原本计划投向WeWork的160亿美元突然下调至20亿美元。媒体用了一个非常形象的词描述本次交易——膝斩。

2019,联合办公彻底入冬。

入冬的迹象早有苗头。2018年年末,空间倒闭,租户维权的消息接连上演。11月,被优客工场收购的无界空间北京东直门店爆出租户维权退押金事件,12月,无界空间又发生望京南空间业主被断电事件。

虽然无界空间联合创始人韩昕锜对投中网回应,此前的租户押金纠纷目前已经解决,但像无界空间这样的知名企业负面频发,对于行业来说的确不是什么好信号。

入冬的迹象还在大佬层面上演,原本剑拔弩张的对掐、互怼、王者之争,偃旗息鼓。取而代之的是,嘴炮互打了3年的毛大庆和潘石屹,鲜见地挨在一起合影。

“现在跳出来争一哥,被离职员工个供应商一怼,不就挂了。”一向跟优客工场贴身打舆论战的氪空间开始弱化一哥之争。

Peace and love,行业良性发展,也成为带头大哥“庆庆哥”嘴边的口头禅。

更冷的信号来自于资本市场。距离头部选手接连宣布C轮融资已经6个月了,截至目前,D轮融资只有1家完成。

看见势头不对,共享办公市场里的“地产派”已经摆好了撤离的姿势:早先布局联合办公的传统房企,比如金地集团,在战略上停止了扩张;曾经看好这一赛道的一票园区开发商鲜少再热议。

而寒冬并非突然降临,在此之前,早有伏笔。

2、低价绞杀

最近一轮的价格战由WeWork的全球倾销策略点燃。

2018年9月,WeWork首先在国际范围内开启全球“绞杀”,推出100%返佣的高佣金政策。不止向经纪人撒钱,当时融了44亿美金的WeWork还给租客撒钱。彭博社报道提到,如果租户从竞争对手处转租到WeWork里,签约超过一年的,第一年租金五折。

WeWork中国迅速响应,在国内“对代理中介原本的15%的佣金比例一举提升至25%。如果客户扩租将给到10%的佣金,三年续租则能够收获3%的佣金。”

为什么要进行如此残忍的补贴战?

原因有三:一是淡季常规促销;二是更多新空间需要被填满;三是战略目的。

Funwork品牌总监刘渝鑫分析,如果WeWork中国不及早采取有效措施,很可能给国内品牌喘息机会。而一旦本土市场有与之匹敌的竞争对手,WeWork中国难再占据上风。

随后,头部选手响应了WeWork发起的挑战,国内共享办公工位单价直接被拖入低价区间竞争。

2018年后半年,共享办公的单个工位价格近乎腰斩。一线城市定价普遍在2000-3500元/工位/月的产品,集体下调价格至1000-2000元/工位/月。

低价补贴战越打越热,越来越多的办公品牌被迫卷入这场烧钱游戏。

“为什么打价格战?就是因为你的产品没有差异化,没有差异化你就只能打价格啊。”纳什空间创始人张剑这样评价这场风波。

同质化竞争逼迫选手们只能“强招商弱运营”,除了出租率,无暇顾及其他。更何况,融资顺利的头部选手甚至开启了另一维度的打击——进击甲级写字楼。

去年5月,氪空间花664万港元租了香港华懋轩尼诗道1号One Hennessy的7层楼,每平方呎平均租金超过港币80元,单个工位价格约10000港币/月。

优客工场位于上环皇后大道中181号新纪元广场11层的香港社区,标价¥10000~12000/人/月。

原本靠旧改乘上风口的共享办公,在价格战里贸然进击甲级写字楼是有风险的。对于拿楼成本而言,旧改和甲写之间的差距,那可是2元/天/平米——10元/天/平米的差距。同样拿一个3000米的场地,租金成本差额高达72万。

更别说,10块钱只是甲级写字楼的入门,哪怕想租到望京SOHO这样的写字楼还得9块钱/天/平米呢。

对于陷在低价泥潭里的共享办公选手而言,这是一笔算不过来的账。

“就按6.5平米一个工位 ,甲写10元拿楼,平均85%出租率,一个月30天,6.5*10*30/0.85=2294。这也就刚覆盖基本房东的房租,更不用提运营成本,水电网员工工资,各种咖啡、茶水、绿植、保洁的费用了。何况85%平均出租率第一年基本无望。”曾在头部某家联合办公做高管的张涛(化名)这么分析。

也就是说,稍微好一点的装修,稍微好一点的地段,工位价格如果租不到2300元/月/工位以上,基本就是亏损。

可现实战况如何?

通过好租共享办公频道展示的信息来看,北京范围内,工位价格在1000元(含)元/工位/月以下的有56个网点;价格在1000-2000 元/工位/月的有174个网点;2000-3000元/工位/月的有49个网点;3000元/工位/月以上的有48个网点。

也就是说,大部分空间在1000-2000 元/工位/月这个亏损的价格区间竞争。

这意味着什么?

烧钱!

3、生死2019

凭借烧钱模式支撑的共享办公规模扩张,在2019年的经济寒冬里能否持续?

悲观者众。有人早就选择逃离。

从业者王星(化名)查看了最近的国内打印机出货量,墨盒销量,打印纸使用量发现,都在减少,他分析这是企业数量缩减的表现。

另一份数据佐证了他的感受,“办法数据最近调研过北京国贸三期写字楼,发现这里首次出现了租金收益率降低的情况。”

更让他沮丧的是,受政策影响,一批互金、影视企业正从他所在的联合办公搬走。

入行多年,王星打算出走。“还不如直接倒腾大租户的传统中介生意来钱呢。”

更早离开的是张涛。“我离开是我不太认同烧钱的玩法。”

张涛预测“明年6月会爆掉几个,融资不到位,活着都难,更不要提上市了。”

“现在步子跑起来了,就拼谁有钱了。挺不住的都得挂。”

哪怕头部频繁宣布融资消息的选手,张涛也一样不看好:“几个亿都不够给现有规模输血的,还有供应商的结算,这也是WeWork打价格战的目的。现在规模大的比如氪空间,再烧三个月,再融到钱也不够填窟窿的,更别提再扩张了。”

2019年6月,这是在业内有一定共识的节点。“今年拿的钱多,建设的也多,到6月这些项目该交答卷了。”

可从300多个玩家中厮杀出来,共享办公的头部选手会傻到算不清这笔账?蒙眼狂奔?

“To VC呗。”

张涛对投中网分析到:“主要这波都是互联网催出来的To VC的玩法,没人对盈利负责,只对估值、规模、拿下一笔钱负责,创造不了更高的价值。烧钱就白白烧掉了,烧出了更多的负债,还有培养了用户贪便宜的不好习惯。之后想涨价格也涨不回来了,烧钱就没什么意义了。”

那么疯狂烧钱之后,一旦没法独立上市,还有谁来接盘呢?

“这批融资的,后续接盘玩的目前来看也只有WeWork,其他人真去接也玩不动,WeWork接还是To VC扩大估值,充实它的资产厚度。优势就是它有钱。软银不是在后面嘛。所以其他的接盘侠真没谁。”

不过,虽然“WeWork最可能接,但未必接的动。”

仍留在战场里的共享办公选手们,该如何应对接下的局势?

4、上市or Die

“2019年行业只会分两波,拿到钱的,拿不到钱的。”星库空间合伙人刘铮分析到。

上市,成为这道难题的其中一种解法。

最近,投中网从内部人士口径获悉优客工场计划在2019年三季度选择美国上市。对此传闻,优客方面回应投中网称,“不予置评。”

早在2018年5月,优客工场创始人毛大庆在接受《福布斯》采访时透露:公司一年内就将实现盈利,预计将在今年或者明年年初上市,地点是香港和上海二选一。

近期,弃港股奔赴美国的操作不少。今年1月8日,加密货币矿商嘉楠耘智被爆出香港IPO计划搁浅,目前正考虑在美国上市。

抱着上市图谋的联合办公选手很多。优客工场的竞争对手氪空间,在2018年放出消息称将在美国上市,其母公司36氪则拟于2019年赴港IPO。

优客工场的另一个对头,SOHO3Q在更早时候放出了上市宣言,早在2018年3月,潘石屹就表态未来不排除拆分联合办公业务独立上市。

有上市计划的不单这些大佬,梦想加创始人李文磊早前在接受采访时就明确,梦想加正在加速扩张,三到五年内有上市的计划。

不过,上市就一定是正解吗?

纳什空间创始人张剑在接受投中网采访时则表示,他们也不排斥上市可能性,但那总归是一个融资手段而已,“有大把公司刚上市股价就垮掉,阿里还上了市又退市呢。该想明白的是,你到底要干什么?你长远愿景是什么?我们这种行业就不是个挣快钱的行业。”

尤其,联合办公“这事需要10年20年的做下去。你怎么停啊?停不了的。老想着说一年两年就终局,就要把所有人都切出市场,不现实。”

既然停不下来,还有什么选项能够避开这个不上市就go die的结局呢?

“短期的拿楼眼光和长期的运营能力,决定了联合办公企业能不能在2019继续活下去。”刘渝鑫分析。

处在第二梯队的星库空间刚刚开完新年展望会:“两个目标:一是逆势前行;二是到年底之前拿下20万方管理面积。”但不会是烧钱模式,刘铮对投中网透露了星库空间2019年的扩张路径:专注存量资产中的中低效资产,以及厂房公建老旧办公楼,还有那些经历了经济周期需要二次激活的老牌写字楼。

纳什空间的创始人张剑在过去的一年又长胖了,摆在他面前的更紧急的事情好像是减肥,而不是下一轮融资的焦虑。依靠超级工作室的“包间”策略抓住了一波腰部客户之后,纳什空间的产品触角已经深入到了园区。目前,纳什空间已经和中粮集团布局了一个大健康产业园项目。

联办入冬,竞争凶猛,有人逃离;也有人坚守,苦练内功。

还有人坚信,“在冬天里肯定是会有更多的人倒下去,但是也还会有一批人站出来,有人会走的更靠前。”

他们会是谁呢?

(文章为作者独立观点,不代表艾瑞网立场)
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