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长租公寓爆雷提醒人们回归常识

来源:证券时报    作者:      2020年09月10日 10:03

导语:长租公寓爆雷的消息不断从各地传出,这些爆雷事件中,有的住户交了多个月租金现在却因为经营方跑路而被扫地出门,甚至没地方住了还背着一笔债务,有的房东当初相信了租金按年递增的承诺,现在却面临被迫减租或毁约的选择。

近期,长租公寓爆雷的消息不断从各地传出,这些爆雷事件中,有的住户交了多个月租金现在却因为经营方跑路而被扫地出门,甚至没地方住了还背着一笔债务,有的房东当初相信了租金按年递增的承诺,现在却面临被迫减租或毁约的选择。长租公寓爆雷与疫情有直接关系,但这一行业存在的问题潜伏已久,甚至可以说是从娘胎里带来的。长租公寓,就是以一定价格从房东手中拿到房源,再通过装修提升居住条件,以更高的价格分租出去,经营者赚到的是差价,成本则主要包括重新装修和运营费用,显然,这个差价不能太离谱,否则租客宁可多费点劲去寻找直租的机会,但一套房的装修费用少则几万,多则十几万,这一商业模式决定了长租公寓只能是一门很普通的生意,有人测算其回报率仅有几个百分点。这种生意并非没有风险,其风险在于经济形势不好时出租率下降及租金下跌,而成本大多被长期合同锁定,对于风险生意,几个百分点的回报显然是缺乏吸引力的,资本蜂拥而入显然不是为了正常的经营利润,这是明眼人一开始就能看得出来的。

资本盯上长租公寓,一个原因是经营者寄望这种二房东模式逐步挤压散租市场空间,进而形成垄断,成为租赁市场的主导模式,果如此,它就有可能变成好生意;另一考虑,就是将其视作一个金融工具,不通过经营赚钱,而靠金融来赚钱。长期公寓的出现是近年来经济活动过度金融化的产物,而对于经济过度金融化,这些年人们缺乏应有的警惕,似乎一切东西进行金融运作都是合理的,可以接受的。在一定的条件下,金融确实有利于激活实体经济,但过度金融化会在经济体内埋下一个又一个风险点,P2P、小贷等问题,实质也是过度金融化。全社会应该反思一下,金融活动的边界到底在哪里,金融工程的思维真的可以运用到所有经济活动中去吗?

长租公寓突然加速发展,政策助推是不可忽视的因素。之所以出现鼓励长租公寓发展的政策,是希望借助长租公寓来解决城市的居住困难,但不得不说,这是缺乏深入调研的产物。

培育一批二房东并不会增加一平米的居住面积,不能改善供求关系,指望它解决老百姓租房难问题无异于缘木求鱼,相反,二房东普遍出现后只会让人们的选择变得更少和居住成本被动上升。在政策助推长租公寓发展之前,一些发达城市已自发出现了一些二房东经营模式,但主要是一些小规模的资本在运作,即便是这些小规模的资本参与,对社会中低阶层的居住问题造成的负面影响也已有所显现。与制造业不同的是,租赁市场并不存在规模效应,根本没有培育大资本二房东的必要,正确的思路应该是极力维护散租市场的自由交易,对资本可能对租赁市场造成的破坏保持警惕。

产业上的鼓励政策还为过度金融化提供了燃料,虽然相关的产业政策并不鼓励经营者去搞杠杆运营,放大风险,但客观上让金融机构、社会资本甚至房东和租房者丧失了应有的警惕,或者提高了承担风险的意愿。

对经济运行的线性思维,也是长租公寓出事的一个重要原因。近年来,物价、房价和租金持续上涨,让社会各方形成了将永远上涨的预期,社会经济波浪式发展的常识被人遗忘甚至有意丢弃。线性思维让一些资本丧失风险意识,就是房东签下长期合同、租客签下租金贷背后也或多或少与此思维有一定关系。

虽然长租公寓目前出现一些问题,但它占整体经济活动比例很小,对金融稳定和社会稳定的威胁并不大,但长租公寓从泡沫式发展到迅速频繁爆雷仍是一个教训,它提醒我们,一切经济活动都要建立在常识上。

(文章为作者独立观点,不代表艾瑞网立场)
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