2021年是中国房地产企业迎难而进的一年，也是行业进入后开发时代深度调整的一年。

自2021年5月以来，房地产市场迅速进入“寒冬”。据统计，排名前50的民营房地产企业有六成以上出现了现金流紧张，甚至公开市场债务违约，上下游供应商开始仅接受现金交易。

可见，当前房地产行业正处于市值规模低位阶段，中国房地产上市公司市值与上年相比缩水约25%，作为很长一段时间内经济发展的支柱行业、该行业当前的下滑趋势客观上超过了中央政府和多数地方政府的预期，因为房地产行业事关财税收入以及相关行业的就业形势、事关国家经济的整体发展和大局的稳定。

疫情动荡影响，税务风险随之而来

不管是从经济稳增长还是从防范风险的角度看，房地产的稳定都至关重要。一个个看似稳健的企业不断爆出债务逾期甚至爆雷、约定交房时间一再推迟等负面消息。房地产企业为了去化回笼资金维持项目运转，竭力采取各种促销方式。房地产企业会通过给予可观的金钱、实物奖励，以引导客户在自己的圈子内营销推广、吸引新客户。但是需要注意的是，很多企业把全部精力聚焦在营销和资金运作上，有意无意忽略了营销方式带来的税务风险，给企业埋下了严重的隐患。

房地产开发属于资金高度密集的行业，依据税收政策规定作相关费用预提，是房地产企业降低税收支出、提高资金使用效率的普遍做法。从税务机关开展纳税检查的情况看，违规列支预提费用，几乎成了全行业的风险“通病”。

房地产企业在项目开发过程中，往往需要投入大量资金，资金状况对企业发展有决定性影响。由于金融机构放贷审批较严，许多房地产企业不得不支付高额利息向非金融企业借款，或是通过关联企业之间的资金调配，达到资金融通的目的。如此操作，从经济效益上来说无可厚非，但企业的税务风险也不容忽视。

在税务筹划中寻找企业盈利方向

根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段三个方面做出税务筹划，具有很大的现实意义。完善的企业管理要与其合理的经济活动匹配，才能进行合法的税务筹划，从房地产行业的前景来看，在市场经济中要做到八面玲珑，从而应对不断的市场变化及税制改革。

房地产企业的税务筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税务筹划最为重要。大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税务筹划的空间。

房地产企业项目建设中的税务筹划，土地增值税是房地产开发的主要成本之一。而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。随着装修费在房款中所占比重逐年递增，销售与装修分开，分散经营收入则可取得意想不到的效果。

房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。通过设立独立销售公司负责房地产销售，使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。

品润咨询助力房地产行业提振信心

随着整个国民经济总体水平的提高，我国房地产企业面临新的发展机遇与挑战。房地产业是国家政府重点关注的行业，房地产企业的税务筹划的道路肯定会越来越艰难。如何做好房地产行业的税务筹划工作，将影响着其如何发展下去。房地产企业自身要做好经营发展，降低企业的经营成本与管理成本，提高企业的经济效益，行业本身的税负过重，科学合理的税务筹划工作的开展与施行，有助于降低成本，减轻税负，从而促进各房地产企业抓住发展机遇，促进自身能力提高，在竞争激烈的市场中，抢占市场获得生存与发展！

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