2022年12月21日，由睿和智库、万商俱乐部联合主办的第七届不动产资产管理峰会在北京和上海两地同时召开。本次峰会以“修复信心、筑底启航”为主题，聚焦多个热点议题，邀请政府、行业协会、金融及资管机构、投资方及头部企业代表齐聚一堂。

在本次峰会上，主办方发布了资管新势力奖项，榜单覆盖项目奖和企业奖。其中，魔方生活服务集团荣膺“年度风云企业”，魔方公寓上海虹桥店喜获“年度居住资管典范项目”。

魔方生活服务集团受邀于上海会场参加峰会，首席战略官胡鼎代表出席并发表主题演讲《退出通道清晰，中国租赁住房大资管的探索实践》，追溯了住房租赁行业资产管理的发展历程，并为未来建设提出了值得尝试的方向。

租赁住房资管的早期尝试

在住房租赁行业发展早期，并不存在通畅、便捷的退出通道。采用中资产模式、对物业进行包租管理的运营企业，只能通过利润分红来部分退出，或通过整体上市，借企业的退出实现项目的退出。而采用重资产模式、购买土地自建项目的企业，由于尚不存在规范成熟的资本市场，大型项目只能通过大型机构投资人进行交易，交易渠道并不通畅。

幸运的是，过去十多年，有大量针对租赁住房的资产管理的利好政策落地。2010年，住建部等七部门联合发布《关于加快发展租赁住房的指导意见》，鼓励运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道的探索；2016年，国务院办公厅《关于加快培育和开展住房租赁市场的若干意见》指出，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点；今年，我们更是迎来了4单保障性租赁住房C－Reits的正式落地，这标志着中国保障性租赁产业的“投－融－建－管－退”的闭环正式合拢，租赁住房行业真正步入资管时代。

这4单首批保租房REITs战配金额均占募资比例的60％以上，可谓“一股难求”，反映出机构投资者对其十分看好。而它们的现金分派率均在4．2％～4．3％之间，有着长期且稳定的收益能力。

通常而言金融产品需要考虑三个方面的平衡：收益、风险、流动性。REITs属于高流动、低风险、低收益的金融产品。配置REITs的投资人看重的正是其长期且稳定的特质，对回报的要求较低，4％－4．5％已经属于不错的收益。而对于企业，成本利率仅为4％的融资手段将大幅提振企业的信心，鼓励他们专注于租赁住房的运营本质，进而促进住房租赁行业的发展。

今年12月，证监会副主席－李超在首届长三角REITs论坛表示：加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。这更是为市场化租赁住房的资产管理注入了一针强心剂。

资管2．0时代面临的三大挑战

然而，住房租赁行业要迈入真正的资管时代，仍要应对各个维度的不同挑战。

首先需要解决的是底层资产的合规性问题。REITs产品需要对公众投资者负责，因此对资产合规性的要求更高。与此同时，租赁住房项目的建设周期相对较长，在申报之前还需实现长期稳定运营，这就导致目前能够达到REITs标准的存量合规底层资产不足。

其次，存量资产入局REITs的标准尚未健全。非改居保租房或市场化长租房项目申报REITs的操作细则仍不明确，如土地性质、剩余年限等问题都有待解决。

最后则是投资人竞争太过激烈。第一批的4单REITs一股难求，战配份额较少，以致于作为资产配置品类意义有限。如果能充分考虑投资人的诉求，吸引更多战略投资人，就有可能让REITs市场成为足够稳定的二级市场，承担起国家经济蓄水池的功能。

Pre－REITs，资管2．0时代的答案

针对资管2．0时代面临的三大痛点，魔方生活的资管团队认为，Pre－REITs是一个两全其美的答案。

考虑到合规的REITs底层资产需要一定的建设期和培育期，在租赁住房资产的建设和初始运营阶段，可以成立Pre－REITs的私募基金作为过渡。

借助Pre－REITs这一金融方式，运营企业可以帮助更多优质的存量资产完成标准化、合规化。而对于机构投资人而言，Pre－REITs提供了一个稳健的投资通道，既能提前锁定储备项目，又能深度参与、锁定战配额度，最终在REITs市场获取溢价收益，通畅退出。

租赁住房运营企业如何赋能Pre－REITs

Pre－REITs的搭建，无疑需要联结各方，包括投资人、物业持有方、租赁住房运营企业等等。在此过程中，如魔方生活这样的租赁住房运营企业能够发挥怎样的作用？

首先，在项目获取阶段，租赁住房运营企业有着成熟且完善的投资团队、行业资源和现成的在营项目；其次，对于项目研判，租赁住房运营企业能够提供市场分析、产品定位及定价以及财务测算；此外，运营企业本身的运营能力和品牌影响力无疑也能为项目加成。

“以Pre－REITs为代表的金融产品搭建在其他地产领域——如办公物业、产业地产、物流地产——已经成功复制过许多次，为什么在租赁住房领域还没有先例？在我看来，是因为运营企业暂时没有发力。任何行业都离不开运营企业。一个投资者加一个资产持有者没法直接就把事情做成，在这中间运营企业需要做非常多的工作，”在主题演讲中，胡鼎抛出这一观点，“一旦出现一批优秀的运营企业，就能成就这一行业REITs的发展。”

而对于运营企业而言，在这一过程中，物业持有方、金融机构、工程局、国央企都可以成为长期合作、互利共赢的伙伴。

主题演讲的最后，胡鼎用4个词收尾，“踏踏实实，尊重专业，合作共赢，长期主义”，这既是对魔方生活和其他合作企业的共勉，也是对住房租赁行业未来发展的祝福。作为中国住房租赁行业的奠基者之一，魔方生活也将承担起自身责任，在租赁住房资产管理这条全新的赛道上积极探索，以期在不远的未来引领行业共同发展。