作者：江柚可

从房地产的发展来看，商业地产的发展很大程度上是从住宅地产中次生出来的。在8、90年代，商业地产较少，且以百货公司、超市为主，大型的Shopping Mall非常少。随着移动互联网、物联网、人工智能的快速发展，商业地产全面数字化，一系列集合店、主题店在购物中心的崛起也使得商业地产更为多元。刘涛，作为中国最大的房地产开发集团之一的FX集团上海公司副总经理兼人力行政总监，实操多个商业地产的智慧零售项目后，发现商业地产同质化现象严重，几乎所有的购物中心都有会有一些主流品牌，导致出现了“千店一面”的同质化现象，消费者体验差。

2000年之后，随着国家对商业地产的扶持和各大城市CBD的建设，国内商业地产开发蓬勃发展，国内也涌现了一批优秀的商业地产公司，包括万达、华润、北京华联（SPK）等。但仍然有很多地产公司专注于做回周围的住宅地产开发，不大接触商业地产。2010年之后，国家开始对住宅地产进行调控，并对地产开发中商业地产的占比提出严格要求，也就是所谓“商住比”的要求。这令得大量基本未接触过商业地产开发的公司，不得不开始建立商业地产管理团队。作为中国最大的房地产开发集团之一的FX集团的商业地产发展属于这一类情形，而刘涛走上FX集团上海公司的管理岗位也正是始于此。

此时，市场上商业地产的管理模式还有两个主要模式，以万达为代表的高度集权的“总部——项目”模式和以凯德为代表的多总部模式。商业街在这样两个主要模式的推动下，商场的选址、营销的规划、招商的品牌等都趋于共同，消费者走入不同商场，看到的品牌都是类似，导致审美疲劳和消费的疲软。而让FX集团的商业地产有了焕然一新面貌的便是这个刚走上管理岗位的年轻人。

一开始，豫园只是一座美丽的建筑。它由潘允端于1559年（明嘉靖己未年）动工，在上海的老城厢建造，时人称“奇秀甲于东南”“东南名园冠”。后人又在其基础上重建楼台，增筑山石。这也成就了豫园作为“江南百景图”的美誉。豫园处于上海市中心，并在风风雨雨中屹立不倒，已然成为上海的城市之根、文化之源。刘涛和他的团队从第一次调研开始就被这样老建筑吸引，而豫园源源不断地流淌出了无数的文化和商业形态：饭馆、酒店、茶楼，各种行业摊贩，以及南来北往的商人和文化学者也让刘涛不断感慨“这就是商业地产的活水之源”！

“第一次在这里看到上海这么多老字号都运营的不错，跟别的商场完全不一样！”最让刘涛触动的便是这点，老庙黄金、亚一金店、绿波廊、南翔馒头店、上海老饭店、春风松月楼等都在蓬勃生育，这也从侧面证明了刘涛的选择是正确的！在刘涛扎实的调研数据支持下，FX集团成为了豫园商城的第一大股东，这不仅是豫园重获新机的机会，更是FX集团的商业地产板块融入零售基因和传统文化的重要拐点。

进而，刘涛在豫园加入FX集团的核心圈之后，率领团队在原复地上海公司的基础上，整合星浩项目、豫园房产、复远监理，形成统一的管控平台，实现运营管理一体化，强化条线管理。目前复地上海公司、豫园房产、星浩统一搬至复星大厦，形成紧密合作的工作空间。在刘涛的主导下，豫园和FX集团不断上演着传统与新派的文化之间相互启迪相互交融的和谐画面。

目前，让刘涛津津乐道的项目便是大湾区首个文化蜂巢——珠海·星愉湾。当岭南文化与海派文化碰撞融合，它们绵延出了新的“艺术之花”。在这座国际未来住区，刘涛要求团队从城市、人文角度出发设计，将岭南地区的地域风俗、气候状态和景观文化融合在一起，将传统中国的哲学观和宇宙观融入现代室内空间，并提炼岭南建筑独特的文化符号化作设计元素，让整个场景映射出独特的东方美学精神。

值得一提的是，刘涛将豫园主题特色商业街区带到了这里，滋生出对城市文化的新诠释。沙盘中的微缩模型带领大家领略随处可见岭南中式、洋楼、塔楼、骑楼、林荫步道、格调小品等独具当地特色的视觉元素；而同时，又可以看到颇受欢迎的上海豫园中华经典老字号品牌，文化产业发展与幸福生活场景实现了无缝衔接。未来，刘涛的工作重心还将继续在商业地产板块绵延，不断用富有内涵的中华老字号智能零售模式丰满古色古香的建筑群塑造商业街，打破“千店一面”的状态，营造出摩登与传统交织的艺术生活氛围。