浙江融哲律师事务所陈晓彤律师提示：租赁真实性、实际占有、资金清晰是三大关键。

签订20年租赁合同并一次性付清全部租金，是否就能无条件适用“抵押不破租赁”？杭州一起执行异议案件给出否定答案。承租人张女士以“抵押不破租赁”为由要求“带租拍卖”，却被法院驳回并限期腾退。律师指出，该规则有严格适用门槛，租赁真实性、实际占有时间、资金流向清晰度是法院审查重点。

一、案例回顾

张女士长期从事房屋转租业务，与房东签订20年租赁合同，一次性支付全部租金，计划通过转租获取收益。后房东因资金链断裂，无力偿还银行抵押贷款。银行胜诉后案件进入执行程序，法院依法张贴腾退公告。张女士依据《民法典》第405条提出执行异议，要求带租拍卖以保留租赁权。

法院审理查明：

张女士与房东原为夫妻关系，离婚后仍存在频繁资金往来；

租金转账与其他款项高度混同，无法单独区分；

租赁合同未经公证、备案，无税务发票等外部证据佐证；

20年租期且一次性付清全部租金，不符合正常市场交易习惯。

法院最终认定租赁关系真实性存疑，以举证不足为由驳回异议。

二、律师解读：适用“抵押不破租赁”的两大核心条件

浙江融哲律师事务所陈晓彤律师表示，《民法典》第405条规定，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响。司法实践中需同时满足：

1. 租赁关系真实且已转移占有

仅有书面合同不够，承租人必须实际入住或使用房屋，且租赁合同签订时间须在抵押权设立之前。本案中张女士虽实际占有房屋，但因20年超长租期、一次性付清全部租金，加上与前配偶的资金混同，导致租赁真实性无法被法院采信。

2. 不存在恶意串通

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条明确，被执行人与案外人恶意串通，以明显不合理低价承租或虚构租赁关系妨害执行的，法院不予支持。实践中，法官通过间接证据综合判断。以下情形易被认定为高风险：

租期过长（如10年、20年）且一次性付清租金；

租金明显低于市场价；

出租人与承租人有特殊关系（亲属、前配偶等）；

租金支付凭证与其他款项混同，无法区分；

无实际占有使用痕迹（水电、物业费记录缺失）。

本案中张女士同时符合多项高风险特征。

三、律师五大实操建议：如何让租赁关系经得起审查

针对长期租赁、转租经营者，结合大量一线办案经验，陈晓彤律师提出以下建议：

签约渠道正规化：通过房产中介平台、官方租赁备案系统签约，或办理合同公证。第三方介入可降低“恶意串通”嫌疑。

租金支付清晰化：使用银行转账，备注明确房屋信息与租赁期限，保留完整转账记录，避免与其他经济往来混同。

实际占有留痕：保存水电煤缴费单、物业费收据、快递签收记录、装修合同等，证明持续使用房屋。

签约前查询抵押状态：前往不动产登记中心查询房屋抵押、查封情况。若抵押权已存在，后续租赁无法对抗银行。

遇执行异议时，闭环举证：提起案外人执行异议时，需提供合同、付款凭证、占有证明、时间戳证明（证明租赁在抵押之前）等完整证据链。任何一环断裂都可能影响结果。

【特别提示】

“抵押不破租赁”旨在保护善意的、真实的承租人，不保护虚构租赁以规避执行的行为。若租赁关系被认定虚假，当事人不仅面临异议被驳回，还可能涉嫌虚假诉讼，相关权利人可另行起诉，要求房东退还剩余租金并赔偿损失。

如您正面临类似纠纷，或需要审查租赁合同、提起执行异议，可联系陈晓彤律师团队获取专业法律支持。

【律师简介】

陈晓彤 | 浙江融哲律师事务所 经济与商事纠纷团队负责人

联系电话/微信：15968189890

执业领域：合同纠纷、公司股权、债权债务、商事仲裁、执行异议

专业背景：累计办理合同、债务、商事等诉讼案件超500件，非诉案件超1000件，每年为30余家企业提供商事风控服务。长期深耕经济与商事纠纷领域，对“恶意串通”认定、执行异议之诉等疑难问题有丰富的实战经验。

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