前两天,恒大7.5折买房的新闻,可以说是炒得沸沸扬扬。

 互联网上有关恒大的讨论和分析,可以说是五花八门,各成一派。

 有说恒大现金流不行的;

 有说房地产市场不行的;

 还有说这就是一场炒作。

 为了给出最客观中立的判断,创建于2011年的在线理财教育平台长投学堂这次特意邀请了“长投研究院”里,最擅长房地产行业的分析师妙妙蓝,来和大家聊一聊恒大7.5折卖房的那些事儿。

 妙妙蓝

 长投研究院资深分析师

 擅长地产行业分析

  01、怎么看恒大7.5折卖房?

 先来看一网上流传度最广的话题:恒大这次7.5折的卖房的事情,妙妙蓝你怎么看?

 妙妙蓝:

 这是一场非常成功的营销,能够引起这么高的话题讨论度,起码要给恒大的营销部门打个90分。

 小投:

 为什么这么说呢,难不成折扣卖房是假消息?

 妙妙蓝:

 1.恒大促销是旧闻,但这次营销非常成功

 当初看到这个“消息”的时候,有人来问我是不是可以考虑买恒大的房子了。我说,印象中恒大每年都在搞大促销。于是我上网查了一下,2019年8月就有一次7.8折的大促。我开玩笑地说,恒大促销,不是新闻,是旧闻。

 2.恒大用很低的佣金,换取大量客户

 根据相关媒体报道,这次促销依旧是之前打折套路的翻版,新瓶装旧酒,区别在于之前7.8折,这次宣传的是7.5折,感觉更加优惠了;而且提前做了一个5000元押金锁定的热身活动。

 一般买房的时候,交押金都会给优惠,例如交5000抵20000房款,这也不是新套路。而且,这次线上销售,5000元押金就可能带来有效客户成交,这个获客成本是很低的。

 根据现在开发商在中介那里拿到客源并最终成交的,佣金都给到了3%,是远高于5000元的,恒大用很低的成本,获取并锁定了客户。

 3.先提价,再大促,满满的套路

 此外,根据网友实测,恒大打折的一些楼盘,采用了先提价,再打折的方法,和某些网商一样,在双十一的时候先提价,再打折。最终算下来,实际上反而可能比平时的价格还高了。

 有网友晒出了自己在这个活动出台前后两天,在同一楼盘询价的过程,活动前是1.1万元/㎡,7.5折的大促出来后,报价成了1.5万元/㎡,一平米反而贵了250元。

 4.好房子不在折扣范围

 最后,当时恒大在做这个活动的时候,提出是全国各楼盘,均有大促优惠。打眼一看,优惠力度是阳光普照;实际上,我们仔细去抠字眼的话,他并没有说是全国所有在售楼盘。

 这虽然差别没几个字,但是给恒大留了很多解释的空间。所以,最终只是恒大的部分楼盘参与促销,而且这些项目大部分处于三四线城市,很多一二线城市的楼盘不参与促销活动。

 通过这些信息反馈来看,恒大还是之前那个恒大,并没有什么变化。

 小投:

 所以说恒大的7.5折只是个营销手段,它用一个很巧妙的噱头获取了用户,而且还少花了一笔佣金,最吸引人的7.5折,也是层层套路,不仅用上了电商提价再降价的花招,还在销售的过程把最优秀的一些房产,剔到了折扣外。

 许老板果然不愧是许老板,厉害了!

  02、促销,是因为现金流扛不住?

 小投:

 网上有人说,恒大搞这么大面积的促销,是因为现金流扛不住了,你同意这个观点吗?

 妙妙蓝:

 我觉得恒大的大面积促销,有几个方面的原因:

 1.恒大很擅长做营销

 首先,恒大很擅长做噱头营销,如果你仔细观察的话,恒大的促销非常频繁,就算没有任何问题,它也一样会做促销,促销属于恒大的日常操作。

 2.恒大需要回笼资金

 目前,疫情对地产的影响是全方面的,包括但不限于:土地交易暂缓、项目开发施工暂缓、销售回款暂缓,这种情况下,地产公司已投入的资金就像被“冻结”一样,无法滚动。

 地产是很典型的资金密集型企业,特别是周转率高,有息杠杆也很高的公司,他们对销售回款周转速度运用到了极致,“行业冻结”周期越长,他们的压力就越大。

 不管怎样,人员工资要交,银行贷款利息也要交,资金这个时候只流出,不流入。

 就像现金流很不错,杠杆率较低的知名餐饮公司也说,如果消费不恢复,公司账面现金也只能维持三个月。

 如果真的出现债务到期因为无法兑付而违约,造成公司信用评级降低,后续融资难度和成本都会大幅增长,公司的盈利会持续下滑。

 所以,这些高杠杆高周转的公司,是最着急的。在线下没有条件卖房的情况下,恒大开始网上卖房,而且通过最吸引人眼球的“降价促销”这种形式,来促进销售,回笼资金。

 3.恒大的资金压力高

 至于恒大的现金流是不是扛不住这个问题,不能妄下评论,企业内部经营状况我们不太了解,不过有两个数据我们可以看一下。

 恒大2019半年报披露,它有息负债率是38.75%,而同期万科的有息负债率是14.6%;

 恒大最新一期的美元债,发债成本是两年期11.5%和三年期12%,万科去年11月也发了一批美元债,发债成本是5年期3.15%,碧桂园9月份发债成本是6.15%。

 恒大的发债成本最高,由此可见,它的资金压力也比万科和碧桂园要大很多。

 小投:

 这么来看的话,疫情确实给地产行业带来了比较大的资金压力,而恒大的压力也比其他同行要大,所以做出这种营销方案也就不稀奇了。

  03、你怎么看中国房价的走势?

 小投:

 好了,篇幅有限,恒大的事情我们就聊这么多,下面来两个小伙伴们最关心的话题“妙妙蓝你怎么看待中国房价后续的走势?”

 妙妙蓝:

 我认为,中国未来的房价会出现分化的态势,不会像之前那样一路暴涨。

 1.一二线城市“稳中有升”

 我个人还是看好一二线核心城市的房价,在未来二十年会持续上涨,但不会短期内大涨暴涨,一定会控制让它稳定上涨。国际核心大城市的房价也是不断增值的。

 增值空间,和这个城市的经济景气度,以及活跃程度是密切相关的。短期内,可能由于某些危机造成房价短期下跌,但这和股价一样,只要国家越来越好,那么房价终归会回到上升通道。

 2.三四线城市“因地制宜”

 三四线城市的房价,就要根据当地实际情况来分析,如果产业结构发生迁移,经济下滑,那么长期来看那里的房价可能会降到很低的水平,之前有很多特殊历史时期的产业城市,现在几乎空城了。(比如:玉门、鹤岗)

 一般三四线城市的房价,和它的经济水平、人口结构,目前的待售存量规模都有直接的关系,要具体情况具体分析了,总体上升值空间没有一二线城市大。

 3.棚改政策已经接近尾声

 有几个原因。首先是棚改的货币化政策,已经接近尾声,这是对三四线城市前几年房价刺激最大的一个因素。

 此外,上一轮一二线城市房价暴涨和限购,使得部分资金溢出,带动了三四线城市价格的提升。

 还有一个很有意思的是,原本以为高铁通了之后,一二线城市和三四线城市之间交流更方便,有利于人口回流到三四线城市,从而拉动这些区域的经济和房价发展。

 可事实和最初的预期完全相反。高铁通了之后,人口反而是往一二线城市流入。专家们在分析的时候,忽略了大城市对年轻人的吸引力。

 另外,结合这次疫情,可能对三四线城市的发展也会有信心的影响。从对危机事件的响应速度、社会关注度、资源配置和保障性来看,一二线城市都要优于三四线城市。

 这可能会在未来,对我们的价值观造成影响。一二线城市的吸引力,可能会越来越强。

 一二线城市房价如果停止上涨,那一定是我们完成了城镇化,那时候我们的人口老龄化将非常严重,大家可以根据这个指标推测一下,大概还有20年的时间。

 小投:

 所以妙妙蓝的你的观点是,一二线城市比三四线城市上涨的空间更大,三四线城市只要城市经济好,房价自然就有得涨,经济不好房价就没得涨。

 妙妙蓝:

 不全面,但也没啥太大问题。

  04、有哪些买房建议?

 小投:

 好了,直接进入小伙伴们最关心的问题“对于想要买房的小伙伴,有哪些建议呢?”

 妙妙蓝:

 我就直接给结论吧,短期之内,一些地区的房价可能会跌,有购房需求的小伙伴,可以好好考虑一下。

 我上面提到,从社会发展的角度来看,核心一二线城市房价大的趋势就是上升的。

 新的货币报告提到,不会将房地产作为短期刺激经济手段。但是在今年大的货币宽松政策下,利率降低,自然会有一些资金流入,购买地产。

 在目前疫情的影响下,有关方面做了一个调查,有70%的人将推迟购买房子,有44%的人认为房价会小幅下跌。

 在这样的预期下,我觉得可能短期内,在正式恢复销售后的一段时间,一些地方的房价有可能到近几年的低点。

 据说,有一些二手房东,因为企业经营困难,不得不折价卖房,网上有一些二手房的挂牌价有很大的折扣。

 在这样的情况下,如果你真的要买房,有能力买房,是好好考虑一下的。

 小投:

 所以说,因为肺炎的影响,部分地区的房价可能会跌出一个非常有吸引力的价格,迫于现金流压力,一些二手房也可能会出现很低的价格。

 好了,非常感谢资深分析师妙妙蓝,能够抽出时间来和大家分享他关于房地产的看法。今天的文章到这里就结束了。